Возмещение ндс застройщиком

Важный материал по теме: "Возмещение ндс застройщиком" с полным раскрытием сопутствующих вопросов. Если у вас есть дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться за помощью к дежурному юристу.

Налоговые вычеты НДС при инвестициях в строительство

Налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС, налог) представляют собой процедуру уменьшения суммы налога, начисленного налогоплательщиком со всех объектов налогообложения, на установленные гл. 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) суммы. Право на применение налоговых вычетов закреплено в п. 1 ст. 171 НК РФ, и оно успешно реализуется налогоплательщиками. Однако порядок применения налоговых вычетов, закрепленный налоговым законодательством по НДС, определен далеко не для всего спектра возможных операций, осуществляемых сегодня налогоплательщиками при ведении бизнеса. В частности, из гл. 21 НК РФ прямо не вытекает, в каком порядке применяются вычеты по НДС при инвестициях в строительство и возможны ли они, что в свою очередь вызывает немало вопросов при реализации инвестиционных проектов. О том, может ли воспользоваться налоговым вычетом инвестор строительства и что для этого необходимо, мы и поговорим далее.

Итак, как уже было отмечено выше, право налогоплательщика на применение налоговых вычетов закреплено в п. 1 ст. 171 НК РФ. Этой же статьей определен и состав налоговых вычетов по НДС, которыми вправе воспользоваться фирма или индивидуальный предприниматель, причем перечень вычетов закрытый и не подлежит расширительному толкованию.

Состав налоговых вычетов при капитальном строительстве определен п. 6 ст. 171 НК РФ, в соответствии с которым вычетам подлежат:

— суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства;

— суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ;

— суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

Именно этой нормой законодательства пользуются налогоплательщики НДС, строящие различные объекты капитального строительства.

Если сумма налога по работам подрядчика или ресурсам, приобретаемым в ходе строительства объекта, предъявляется самому налогоплательщику НДС, то проблем обычно не возникает. При выполнении всех необходимых требований налогоплательщик, строящий объект, вправе воспользоваться вычетом. Требования эти таковы:

— объект строительства предназначен для использования в налогооблагаемой деятельности;

— товары (работы, услуги), приобретенные для строительства, приняты налогоплательщиком на учет;

— имеется счет-фактура подрядчика (поставщика), оформленный надлежащим образом.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

При инвестиционном договоре схема взаимоотношений между субъектами инвестиционной деятельности несколько иная, ведь инвестор самостоятельно не вступает в отношения с подрядчиками или поставщиками товаров (работ, услуг), вследствие чего сумма налога предъявляется последними не ему, а заказчику, который осуществляет реализацию проекта.

В силу того что прямой порядок применения налогового вычета в условиях инвестиционных договоров не прописан в гл. 21 НК РФ, на сегодняшний день существуют две возможные точки зрения по этому вопросу. Одни специалисты считают, что инвестор не вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДС, так как инвестиционная деятельность не облагается налогом. Поэтому сумма «входного» налога должна учитываться им в стоимости построенного объекта. Кстати, такой же вывод следует из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10 марта 2006 г. по делу N А29-502/2005.

Другие, в том числе и автор, считают, что налогом не облагается лишь сама передача имущества, носящая инвестиционный характер, а операции по строительству в рамках инвестиционного проекта, осуществленные за счет средств инвестора, облагаются налогом в общем порядке. Следовательно, при выполнении необходимых условий инвестор вправе воспользоваться вычетом по сумме «входного» налога, переданного ему заказчиком. Вместе с тем, чтобы понять порядок возмещения налога инвестором, необходимо рассмотреть схему исполнения инвестиционного договора.

Напомним, что сегодня основным нормативным документом в Российской Федерации, устанавливающим правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, выступает Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ).

Как определено ст. 4 Закона N 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики и подрядчики.

Под инвестором понимается лицо, финансирующее строительство объекта, причем субъектный состав инвесторов не ограничен законом. В качестве таковых могут выступать физические и юридические лица (в том числе иностранные), создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие статуса юридического лица объединения фирм, а также органы государственной власти различных уровней.

В качестве заказчика выступает уполномоченное инвестором физическое или юридическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта. Причем по общему правилу заказчики не вмешиваются в деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.

Отметим, что заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных инвестиционным договором.

Нужно сказать, что в долевом строительстве жилья довольно часто используется понятие заказчика-застройщика и при этом нигде не сказано, что скрывается за данным термином.

Обратите внимание! Отношения сторон при инвестициях в строительство жилья строятся на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отметим, что анализ положений Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что в инвестиционной деятельности под заказчиком-застройщиком понимается субъект, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта, обладающий правом на земельный участок, предназначенный для строительства объекта.

Возведением объекта строительства занимается подрядчик, в качестве которого могут выступать физические и юридические лица. Отметим, что Закон N 39-ФЗ не запрещает субъектам инвестиционной деятельности совмещать функции двух и более субъектов.

Отношения субъектов инвестиционной деятельности строятся на основании инвестиционного договора, который, кстати сказать, не обозначен в российском законодательстве в качестве самостоятельного договора, поэтому к нему применяются общие нормы о договоре, не противоречащие действующему законодательству.

Анализируя законодательство, можно отметить, что инвестиционный договор на строительство объекта по своей сути напоминает посреднический договор, в котором заказчик за счет средств инвестора организует строительство объекта, предназначенного для инвестора. Главным признаком такого договора является то, что право собственности на построенный объект принадлежит инвестору, поэтому заказчик-застройщик по окончании капитального строительства передает инвестору на баланс объект законченного капитального строительства.

Читайте так же:  Штраф за неуплату налога за сдачу жилья

Если инвестор является плательщиком НДС, то вправе ли он рассчитывать на получение вычета по «входному» НДС, уплаченному заказчиком подрядчикам и поставщикам материалов в ходе строительства объекта? Ведь сам инвестор не имеет взаимоотношений с подрядчиками и поставщиками товаров (работ, услуг), от имени инвестора и за его счет действует заказчик-застройщик. Все средства, поступающие к заказчику от инвестора, признаются для последнего средствами целевого финансирования и учитываются им на балансовом счете 86 «Целевое финансирование».

Как сказано в Письме УМНС России по г. Москве от 4 июня 2002 г. N 24-11/25818 при осуществлении строительства объекта денежные средства, получаемые заказчиком-застройщиком от инвестора, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются у заказчика-застройщика как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), следовательно, они не являются объектом обложения НДС.

В то же время оплата выполненных подрядными организациями работ за счет указанных целевых средств производится заказчиком-застройщиком в большинстве своем с налогом на добавленную стоимость.

Передача законченного строительством объекта от заказчика-застройщика к инвестору также не является объектом налогообложения НДС у заказчика, поскольку, инвестируя деньги в строительство объекта, инвестор изначально закрепляет за собой право собственности на него. Передача объекта от заказчика-застройщика инвестору осуществляется по фактической стоимости объекта с учетом налога на добавленную стоимость. При передаче законченного объекта целевые средства списываются с дебета счета 86 в кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (в части стоимости объекта) и счета 19 «Налог на добавленную стоимость» (в части сумм «входного» налога, предъявленного подрядчиками и поставщиками).

В бухгалтерском учете заказчика эти операции отражаются следующим образом:

Дебет 51 Кредит 76 — получены денежные средства от инвестора;

Дебет 76 Кредит 86 — денежные средства инвестора отражены в составе целевого финансирования на строительство объекта;

Дебет 08 Кредит 60 — отражены затраты на строительство объекта;

Дебет 19 Кредит 60 — отражен НДС, предъявленный подрядчиками и поставщиками;

Дебет 86 Кредит 08 — на основании акта приема-передачи передан инвестору объект законченного строительства;

Дебет 86 Кредит 19 — на основании сводного счета-фактуры передан инвестору НДС «входной» НДС.

Однако реализовать свое право на вычет по построенному объекту инвестор может только на основании счета-фактуры, это вытекает из ст. 169 НК РФ. Так как «входящие» счета-фактуры выставляются подрядными организациями и поставщиками товаров (работ, услуг) на имя заказчика-застройщика, который не вправе воспользоваться налоговым вычетом, то заказчик должен составить сводный счет-фактуру и передать его инвестору.

Мы уже отметили, что исполнение инвестиционного договора производится по схеме посреднического договора, в котором заказчик действует от своего имени, но за счет инвестора. В части исполнения посреднических соглашений налоговое законодательство по НДС позволяет посреднику воспользоваться налоговым вычетом по сумме «входного» налога, выписанного продавцами товаров (работ, услуг) на имя посредника, выступающего в сделках с третьими лицами от своего имени.

Сейчас это прямо предусмотрено Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г. N 914 (далее — Правила). Обращаем ваше внимание на то, указанные Правила с 9 июня 2009 г. действуют в редакции, значительно обновленной Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 мая 2009 г. N 451 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г. N 914».

До принятия обновленных Правил порядок учета счетов-фактур, выставленных участниками посреднических сделок, фактически не был закреплен законодательно, поэтому при учете таких документов налогоплательщики НДС руководствовались рекомендациями налоговиков, изложенными в Письме МНС России от 21 мая 2001 г. N ВГ-6-03/404 «О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость». О том, что порядок, рекомендуемый налоговиками в указанном Письме, до самого последнего момента оставался актуальным, сегодня свидетельствует обновленный текст Правил.

О том, в каком порядке сводный счет-фактура составляется заказчиком-застройщиком, Минфин России разъяснил в своем Письме от 24 мая 2006 г. N 03-04-10/07.

В указанном Письме специалисты финансового ведомства отметили, что на основании п. 3 ст. 168 НК РФ заказчик-застройщик не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством, выставляет инвестору сводный счет-фактуру по соответствующему объекту.

Сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании «входящих» счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от подрядных организаций и поставщиков товаров (работ, услуг). При этом в сводном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции. Первый экземпляр сводного счета-фактуры заказчик передает инвестору, на основании его он и получает вычет по сумме налога. Этот документ инвестор регистрирует у себя в книге покупок и подшивает его в свой журнал учета полученных счетов-фактур.

Второй экземпляр сводного счета-фактуры хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

Счета-фактуры, полученные заказчиком от подрядных организаций и поставщиков товаров (работ, услуг), хранятся у заказчика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Копии этих счетов-фактур прилагаются заказчиком к сводному счету-фактуре, который представляется инвестору.

Обратите внимание! В Письме Минфина России от 23 июня 2008 г. N 03-07-09/17 специалисты финансового ведомства, основываясь на взаимоувязке п. п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ, особо обращают внимание на то, что к сводному счету-фактуре заказчик-застройщик должен представить инвестору копии соответствующих первичных документов.

Сводные счета-фактуры с приложениями, полученные инвестором от заказчика, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрируются в книге покупок по мере возникновения права на применение вычета по НДС по соответствующему объекту капитального строительства.

Отметим, что свои услуги по организации строительства заказчику не следует включать в сводный счет-фактуру. На свои услуги он выставляет отдельный счет-фактуру, выписываемый на имя инвестора. Порядок регистрации в соответствующих налоговых регистрах по НДС этого счета-фактуры производится и инвестором, и заказчиком в обычном порядке.

Обращаем ваше внимание на то, что при долевом строительстве жилья инвестор может при реализации квартир использовать льготы, установленные пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. То есть дальнейшая реализация квартир в многоквартирных домах может производиться инвестором в льготном налоговом режиме. В этом случае сумма «входного» налога учитывается в стоимости жилья, на это указывает п. 2 ст. 170 НК РФ.

Читайте так же:  Срок исковой давности по процентам

Источник:

Налоговые обязательства по НДС у застройщика, осуществляющего строительство многоквартирного дома

Вопрос:

Общество планирует осуществлять строительство многоквартирных домов за счет средств участников долевого строительства на земельном участке, находящемся в собственности Общества.

Какой порядок обложения НДС операций, возникающих в рамках указанной деятельности?

Ответ:

В главе 21 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) отсутствуют специальные нормы, регламентирующие порядок налогообложения денежных средств, поступающих застройщику от участников долевого строительства.

Минфин РФ в разъяснениях по данному вопросу выделяет три различных объекта обложения НДС:

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство

;

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства на оплату услуг застройщика

;

— экономия застройщика

(превышение суммы денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, над фактическими затратами по переданной части объекта недвижимости).

По мнению Минфина РФ, порядок налогообложения зависит от того, осуществляет ли застройщик (полностью или частично) строительство многоквартирного дома собственными силами, или нет.

1. Строительство полностью осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика.

1.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае денежные средства, поступающие от дольщиков в порядке возмещения затрат на строительство,

в налоговую базу по НДС не включаются на основании пп.2 п.1 статьи 162 НК РФ (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

При этом суммы «входного» НДС, предъявленного застройщику подрядными организациями и поставщиками материальных ресурсов, использованных при строительстве, вычету не подлежат, поскольку используются для осуществления необлагаемых операций (письмо Минфина РФ от 15.03.2012 № 03-07-10/05).

1.2. Оплата услуг застройщика.

Налогообложение денежных средств, поступающих от дольщиков в оплату услуг застройщика, зависит от того, будет ли застройщик применять льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ или нет.

В соответствии с указанной нормой от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Следовательно, если застройщик применяет данную льготу

, денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, НДС не облагаются. Соответственно, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится.

Застройщик на основании п.5 статьи 149 НК РФ вправе отказаться от применения указанной льготы. В случае отказа от льготы

денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, облагаются НДС на общих основаниях. При этом вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика также производится в общем порядке.

1.3. Экономия застройщика.

Обложение экономии застройщика налогом на добавленную стоимость Минфин РФ ставит в зависимость от применения льготы/отказа от льготы в отношении услуг застройщика.

Если застройщик применяет льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, и не включает в налоговую базу по НДС денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, то и сумма экономии НДС не облагается (письма Минфина РФ от 29.07.2011 № 03-07-07/43, от 21.03.2011 № 03-07-10/06 и другие).

Если же застройщик отказался от применения вышеназванной льготы, то данный отказ распространяется и на сумму экономии: «если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения

, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость» (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома собственными силами (полностью или частично).

2.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае Минфин РФ не признает инвестиционный характер денежных средств, поступающих от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство многоквартирного дома, и классифицирует их как оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ. Указанные денежные средства у застройщика облагаются НДС в общеустановленном порядке. Соответственно, суммы НДС, предъявленные застройщику по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства, принимаются к вычету на общих основаниях (письма Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 07.07.2009 № 03-07-10/10).

Следует отметить, что в арбитражной практике имеются судебные решения, в которых судьи не поддержали приведенную выше позицию Минфина РФ. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 по делу № Ф08-5777/2008 суд указал, что налоговая инспекция ошибочно квалифицировала денежные средства, получаемые обществом от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома, как авансы за реализацию работ. Данные выплаты независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного) являются инвестициями, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на добавленную стоимость.

Вместе с тем имеются судебные решения, в которых суд пришел к противоположному выводу: денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2008 по делу № А79-7444/2007).

Таким образом, в арбитражной практике не сформировался единый подход по данному вопросу. В связи с этим предположить исход судебного спора с налоговым органом не представляется возможным.

2.2. Оплата услуг застройщика.

Минфин РФ не ставит в зависимость применение льготы, установленной пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, от способа строительства многоквартирного дома. Как и в случае осуществления строительства силами исключительно подрядных организаций, так и в случае выполнения строительно-монтажных работ собственными силами, застройщик имеет право воспользоваться данной льготой (письмо Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17).

Читайте так же:  Правовые основы камеральной налоговой проверки

По мнению Минфина РФ, высказанном в приведенном письме, для применения льготы не имеет значения, выделено вознаграждение застройщика в договоре участия в долевом строительстве или нет. Но в этом случае организация сможет определить сумму вознаграждения только по окончании строительства. Высока вероятность, что налоговый орган будет настаивать на том, что в момент получения все денежные средства, поступившие от дольщиков, должны облагаться НДС в полном объеме, а в последствии осуществляется пересчет налоговых обязательств.

Видео (кликните для воспроизведения).

Во избежание налогового спора и дополнительной налоговой нагрузки рекомендуем выделять сумму вознаграждения застройщика в договоре.

Если застройщик применяет данную льготу, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится. Если же застройщик отказывается от льготы, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика производится в общем порядке.

Для наглядности обобщим вышесказанное в таблице:

Застройщик участвует в строительстве собственными силами

Застройщик не участвует в строительстве собственными силами

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие от дольщиков в счет возмещения расходов на строительство:

— начисляется НДС с аванса в части суммы, поступившей в счет оплаты строительства;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Все денежные средства, полученные от дольщиков, в полном объеме включаются в налоговую базу по НДС:

— начисляется НДС со всей суммы поступившей предоплаты;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ и услуг застройщика; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Полученные от дольщиков денежные средства в полном объеме не включаются в налоговую базу по НДС

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие в оплату услуг застройщика, и полученная экономия:

— начисляется НДС с аванса в части оплаты вознаграждения;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации услуг застройщика и суммы экономии; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Принимается к вычету НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика принимается к вычету в общем порядке

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика к вычету не предъявляется

Принимается к вычету НДС по расходам на содержание застройщика

Источник:

Как застройщику выставить для инвестора на «подрядный» НДС

Инвестор, вложившийся в строительство недвижимости, имеет право на вычет входного НДС по стройке. Этот входной налог может возникнуть не только по услугам застройщика, но и по работам и услугам подрядчиков, а также по строительным материалам. В ситуации, когда застройщик сам ничего не строит, а лишь организовывает строительство, инвестору для вычета входного НДС нужно получить правильно заполненные счета-фактуры именно от застройщика, а не от подрядных организаций.

Ни Налоговый кодекс, ни правила выставления счетов-факту не содержат специальных норм по составлению счетов-фактур застройщиком. В прежних правилах ведения НДС-регистров (которые были утверждены ранее действовавшим Постановлением на этот счет тоже ничего не было сказано. А значит, сейчас можно руководствоваться рекомендациями налоговой службы и Минфина, данными ими до издания Постановления № 1137.

Застройщик должен выставить сводный

Когда застройщик занимается лишь организацией строительства, деньги, полученные от инвесторов в качестве возмещения затрат на строительство, в налоговую базу по НДС у такого застройщика не включаютс

Если вознаграждение застройщика по условиям договора — фиксированное, то при получении денег от инвесторов надо заплатить НДС с части, соответствующей его вознаграждению, как со своего аванса.

Застройщик не имеет права и на вычет НДС, который ему предъявили подрядчики. Значит, ему не нужно регистрировать в книге покупок счета-фактуры подрядчиков. Достаточно зарегистрировать их в части 2 «Полученные счета-фактуры» журнала учета счетов-фактур. И разумеется, сохранить у себя.

Застройщик может принять к вычету «подрядный» НДС, только когда он сам выступает еще и в роли инвестора.

Далее застройщик выставляет счет-фактуру инвестору. Минфин и налоговая служба настаивают на составлении одного — сводного — счета-фактуры, в котором будут указаны все товары, работы и услуги, приобретенные для строительства у подрядчико Правила перевыставления счетов-фактур, предусмотренные для посредников, застройщиками не применяются.

Случается, что застройщик организует строительство на деньги сторонних инвесторов, но затем выкупает у них инвестиционные доли, становясь единственным инвестором. В такой ситуации застройщик сможет принять к вычету накопленный им «подрядный» НДС. Сводный счет-фактуру самому себе он выставлять не должен — достаточно счетов-фактур, полученных от подрядчико

На свои услуги (если они облагаются НДС) застройщик должен выставить инвестору отдельный счет-фактуру.


Напомним, что услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве жилых помещений (к примеру, квартир) и иных помещений, используемых гражданами для личных нужд (к примеру, гаражей), освобождаются от НДС. А услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения, даже если эти помещения находятся на первых этажах многоквартирных домов (к примеру, офисные помещения или магазины), должны облагаться НДС. Причем даже если с инвесторами заключается договор долевого участия по правилам Закона

Движение счетов-фактур при строительстве

Сводный счет-фактуру застройщик должен выставить не позднее 5 календарных дней после передачи на баланс инвестора законченного объекта или его законченной части. Застройщик регистрирует этот счет-фактуру в журнале учета счетов-фактур — в части 1 «Выставленные счета-фактуры». А вот регистрировать его в книге продаж не нужн В этой книге застройщик регистрирует только счет-фактуру на свое вознаграждение.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ После выхода в свет Постановления № 1137 порядок выставления счетов-фактур застройщиками не изменился. Ведь не изменились и нормы Налогового кодекс

Надо лишь учесть, что при регистрации счетов-фактур, выставленных застройщиками, в журнале учета выставленных/полученных счетов-фактур теперь надо указывать коды операций:

  • специальный код 13 «Проведение подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) капитального строительства, модернизации (реконструкции) объектов недвижимости» надо указывать при регистрации сводных счетов-фактур, которые застройщик «транзитом» перевыставляет инвестору;
  • при регистрации счетов-фактур на услуги, которые застройщик оказывает сам (оказывает услуги технадзора и организует строительство), надо указывать обычный код 01 «Отгрузка (передача) или приобретение товаров, работ, услуг (включая посреднические услуги).
Читайте так же:  Мониторинг состояния и загрязнения окружающей среды это

Причем даже если услуги самого застройщика не облагаются НДС, к примеру при строительстве жилья по договорам долевого участия, застройщик все равно должен выставить инвестору сводный счет-фактуру на все товары, работы и услуги подрядчиков. Более того, не имеет значения и то, является ли застройщик плательщиком НДС. Не так давно это подтвердил Высший арбитражный Однако упрощенцы-застройщики, выставляя сводный счет-фактуру на «подрядный» НДС, могут сами столкнуться с проблемой: инспекция может потребовать у них уплаты НДС в бюджет (ведь счет-фактуру они выставляют от своего имени). Кстати, инспекторы могут сослаться на довольно древнее Письмо Минфина, в котором он не разрешает упрощенцам-застройщикам выставлять счета-фактуры инвесторам (попутно пугая упрощенцев, что в противном случае им самим придется платить НДС в бюджет

Внимание

Вычет НДС по сводному счету-фактуре возможен, даже если его выставил застройщик-упрощенец.

Однако если речь идет лишь об оказании упрощенцем-застройщиком услуг по договору инвестирования, он должен передать инвестору НДС по работам, результат которых не был в его (застройщика) собственности. И в таком случае упрощенец-застройщик обязан выставить счет-фактуру инвестору на «подрядный» НДС (именно так, как указывает в своих разъяснениях Минфи Иначе инвесторы просто не смогут принять к вычету «подрядный» НДС, на что они имеют законное прав А раз упрощенец выставляет сводный счет-фактуру лишь на «подрядный» НДС, а на свои услуги НДС не начисляет и счета-фактуры не составляет, то и платить НДС в бюджет упрощенец-застройщик не должен. И Высший арбитражный суд с этим согласилс

Требования к сводному

В правильности заполнения застройщиком сводного счета-фактуры заинтересован в первую очередь инвестор: если документ окажется с дефектом, инвестору не дадут вычет входного НДС по этому счету-фактуре.

Вот какие особые требования предъявляются к сводному счету-фактуре, выставляемому застройщико

ТРЕБОВАНИЕ 1.

Все строительно-монтажные работы, товары и услуги надо указывать как самостоятельные позиции по каждому подрядчику (а не в общей куче).

В ряде случаев суды допускают оформление сводного счета-фактуры без детализации отдельных видов рабо

Разумеется, инвесторы хотят как можно скорее принять к вычету входной НДС по строительным работам. Но часто такая спешка небезопасна

ТРЕБОВАНИЕ 2.

Для подтверждения правильности сумм НДС, указанных в сводном счете-фактуре, проверяющие рекомендуют застройщику приложить к нему:

  • копии всех счетов-фактур, которые он получил от подрядчиков. Кстати, не имеет значения, как давно подрядчики выставили на имя застройщика свои счета-фактуры. Даже если на момент выставления сводного счета-фактуры прошло более 3 лет со дня выставления кем-то из подрядчиков своего счета-фактуры, это не лишает инвестора права на вычет входного НДС. Ведь право на такой вычет у него возникает только в момент, когда он принимает к учету результат строительных работ. К примеру, ФНС разъясняла, что в 2010 г. возможен вычет НДС по сводному счету-фактуре, составленному застройщиком на основании счетов-фактур подрядчиков, датированных Согласны с такой позицией и суд

Как мы видим, есть судебные решения по спорам между инспекциями и организациями о том, можно ли принять к вычету «подрядный» НДС, перевыставленный застройщиком инвестору по истечении трехлетнего срока. Конечно, хорошо, что сейчас уже есть Письмо ФНС, защищающее вычет такого древнего НДС у инвестор Но если застройщик договорится с инвестором о поэтапной сдаче работ, то не возникнет и повода для споров с инспекцией — входной НДС не будет «задерживаться» у застройщика слишком долго;

  • копии первичных документов, подтверждающих реальность операции с подрядчиком, в том числе документов на перечисление ему денег застройщиком (копии платежек и банковских выписок).

ТРЕБОВАНИЕ 3.

Если инвесторов несколько, подрядный НДС надо делить пропорционально доле их финансирования.

Таким образом, застройщик составляет отдельный сводный счет-фактуру каждому инвестору. И в нем указывает входной налог, соответствующий доле инвестора в общей сумме инвестиций на строительство объекта. Чтобы не возникло вопросов, застройщику лучше приложить к сводным счетам-фактурам свой расчет или бухгалтерскую справку с распределением входного НДС на несколько инвесторов. Ну и к каждому сводному счету-фактуре застройщику придется приложить одинаковый набор копий первичных документов от подрядчиков.

Иногда организациям удается доказать правомерность вычета НДС без сводного счета-фактуры. К примеру, если в документах прямо закреплено, что застройщик действует как агент от имени инвестор В таком случае инвестор может принять к вычету НДС и на основании разовых счетов-фактур от застройщика, перевыставляющего «подрядный» НДС.

ВЫВОД

Как видим, застройщик перевыставляет инвестору «подрядный» НДС транзитом. Но перевыставлять каждый «подрядный» счет-фактуру необходимости нет: данные из счетов-фактур разных подрядчиков можно все вместе показать в одном сводном счете-фактуре.

Вычет «подрядного» НДС у инвестора

По окончании строительства инвестор имеет право на вычет по сводному счету-фактуре, есл

  • он принял объект строительства на баланс (то есть объект принят к учету, к примеру на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы»);
  • сводный счет-фактура составлен застройщиком правильно, в срок и с приложением всех необходимых копий документов.

Сводный счет-фактуру инвестор регистрирует и в книге покупок, и в части 2 «Полученные счета-фактуры» журнала учета счетов-факту

До окончания строительства у инвестора могут быть проблемы с вычетом. С 2006 г. Налоговый кодекс разрешает при строительстве предъявлять к вычету входной НДС в общем порядке — без специального условия о вводе в эксплуатацию законченного строительством объект На этом основании многие инвесторы-заказчики принимали к вычету НДС, предъявленный ими подрядчикам, на основании периодически подписываемых форм и (разумеется, с приложенными к ним счетами-фактурами).

Однако налоговики и финансисты право на вычет входного НДС до окончания строительства ставят в зависимость от того, выделены ли в договоре этапы строительных работ. Если эти этапы не выделены, то налоговые вычеты, по мнению Минфина, возможны только после окончания строительств

А вот в судах инвесторам-застройщикам удавалось отстоять вычет в ситуации, когда этапы стройки не были выделены в договоре строительного подряд

Ну а если инвестор сам застройщиком не является, то, пока застройщик не выставит ему счет-фактуру, вычета он, разумеется, не получит. А для выставления такого счета-фактуры нужны основания: завершение определенного этапа строительства. Если же выделение этапов строительных работ невозможно, то безопаснее отложить вычет до завершения строительства.

Читайте так же:  Валютный контроль перевод на английский

Кстати, если застройщик нанимает заказчика для того, чтобы тот искал и контролировал подрядчиков, инвестору также нужно требовать от застройщика сводный счет-фактуру, чтобы принять к вычету «подрядный» НДС.

Источник:

Как вернуть НДС застройщику

Дементьев А. Ю., генеральный директор ООО «Аудит — Эскорт»

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ введена льгота для застройщиков многоквартирных домов. Уже с 1 октября 2010 года их услуги на основании договора участия в долевом строительстве не облагаются НДС. Однако некоторые организации уже успели уплатить налог с авансов за свои услуги. Можно ли исправить ситуацию?

Если вознаграждение в договоре отдельно не указано

Рассмотрим практическую ситуацию. В договорах с дольщиками у организации не указан процент вознаграждения застройщика, поэтому НДС с авансов не уплачивался.

При проверке аудиторы указали на то, что НДС платить необходимо. Как вариант было предложено начислять условный доход по услугам заказчика ежеквартально и с исчисленной суммы рассчитать и уплатить НДС. Организация так и сделала.

В результате начислили доход в размере понесенных расходов. С полученной суммы исчислили и возместили НДС. Итого уплатили около 2 млн руб. (7 млн руб. начислено, 5 млн руб. возмещено). Учитывая последние налоговые изменения, касающиеся применения льготы, организация должна восстановить ранее принятый к зачету НДС, то есть 5 млн руб.

В результате 7 млн руб. (5 млн руб. + 2 млн руб.), уже уплаченных, потеряно. Организация получила авансов на 500 млн руб. Если допустить, что в договоре было бы указано 2 процента вознаграждения застройщика, то облагаемый НДС аванс составил 10 млн руб., а уплаченный с авансов НДС – 1,5 млн руб. Полученный результат будет меньше, чем организация уплатила своим расчетным путем. Какие варианты по урегулированию данной ситуации могут быть предложены:

– заключить с дольщиками дополнительное соглашение, где определить процент за вознаграждение;

– произвести корректировки в учете (снять этот НДС с дохода и возмещение по налогу и начислить НДС только с поступающих авансов). Тогда получится просто 1,5 млн руб. (для этого с излишком хватит уже уплаченных сумм).

Так как все-таки поступить?

НДС уплачивался неправомерно

Действительно, ситуация непростая. Сложность ее заключается в том, что принятое в соответствии с учетной политикой решение о начислении условного дохода с начислением с него НДС не учитывало возможную отмену налога с услуг застройщика. И если бы этот налог отменен не был, в конце строительства все бы выравнялось.

Предложенный вариант не очень хорош тем, что дополнительные соглашения с дольщиками будут датированы после 1 октября 2010 года. Возникает вопрос: а что, до этой даты организация не знала, что вознаграждение не предусмотрено, и постоянно ошибалась, начисляя доход? А если знала, значит, чем — то руководствовалась? Скорее всего пунктом 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ, предполагающим начисление условного дохода в виде будущей экономии между полученными от дольщиков средствами и расходами на строительство по долгосрочным договорам по окончании каждого отчетного периода. И это правильно.

А вот принятие решения о начислении НДС с условного дохода не соответствует требованиям Налогового кодекса РФ, и здесь можно сказать, что налог был уплачен преждевременно. Ведь «отгрузка услуги» не наступила, поскольку условный доход не свидетельствует о реализации услуг, определяемой в соответствии со статьей 39 Налогового кодекса РФ, а вычисляется расчетным путем. Следовательно, налоговой базы в связи с реализацией услуг не было (ст. 167 Налогового кодекса РФ). Авансы были, но они «сидели» в общей сумме, поступившей от дольщиков, которая является целевым средством, в соответствии с пунктом 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Под авансами в данном случае (условно) можно понимать будущую экономию средств, определяемую как разница между поступившей суммой и расходами на строительство.

Эта экономия в конце строительства и будет являться вознаграждением застройщика.

Возможное решение

Таким образом, организации необходимо вернуться в правовое поле и отменить неправомерно начисленный ранее налог с реализации услуг. При этом одновременно фактически перечисленные в бюджет суммы НДС посчитать как уплаченные с полученных авансов, поступивших на расчетный счет организации. Данные авансы могут быть рассчитаны условно, исходя из предполагаемого размера вознаграждения, который организация определяет экономически обоснованным расчетом.

Следовательно, нужно подать уточненные декларации, в которых налог будет рассчитан не с реализации, а с авансов полученных. При этом то, что было принято к вычету, будет считаться правомерным вычетом.

А условный доход для целей обложения налогом на прибыль можно продолжать начислять в том же порядке. Главное, чтобы общая сумма условного дохода по окончании строительства не превысила сумму полученной экономии.

В соответствии с письмом Минфина России от 31 августа 2010 г. № 03-07-10/11 после 1 октября 2010 года застройщик может принять к вычету суммы налога с авансов, ранее уплаченных в счет будущей реализации услуг застройщика. При этом в договоры с дольщиками должны быть внесены изменения, согласно которым сумма вознаграждения застройщика будет уменьшена на сумму НДС и возвращена участникам долевого строительства. Поэтому после 1 октября 2010 года сумму начисленного налога следует принять к вычету и восстановить на расчеты с бюджетом суммы НДС, принятые к вычету ранее.

Конечно, организации следует постараться аргументировать свои действия для налоговых органов, поскольку вопросы у контролеров могут возникнуть с большой долей вероятности ввиду нестандартности ситуации.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 212-ФЗ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник:

Источники

Возмещение ндс застройщиком
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here