В пиф приобрели нежилое помещение возмещение ндс

Важный материал по теме: "В пиф приобрели нежилое помещение возмещение ндс" с полным раскрытием сопутствующих вопросов. Если у вас есть дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться за помощью к дежурному юристу.

В пиф приобрели нежилое помещение возмещение ндс

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Организация намерена приобрести здание. НДС с суммы приобретенного здания, который можно взять в зачет, во много раз превышает НДС с выручки. Как использовать свое право на вычет всей оплаченной суммы НДС?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации организация может воспользоваться правом на вычет на всю сумму НДС от стоимости здания. Если при этом в налоговой декларации будет заявлена сумма налога к возмещению из бюджета, то организации следует подать в налоговый орган заявление о возврате сумм НДС, подлежащих возмещению, либо о зачете данной суммы НДС в счет будущих платежей. Рекомендуем подать указанное заявление одновременно с налоговой декларацией за данный налоговый период.
Организация также может принять решение о применении вычета НДС по зданию на основании выставленного счета-фактуры частями в разных налоговых периодах в течение трех лет после принятия на учет данного объекта основных средств. Однако нужно иметь в виду, что данный подход не исключает налоговых споров.

К сведению:
В случае дальнейшего использования рассматриваемого объекта недвижимости для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, суммы НДС, принятый налогоплательщиком к вычету в отношении данных объектов основных средств в порядке, предусмотренном гл. 21 НК РФ, подлежат восстановлению в случаях и порядке, предусмотренных ст. 171.1 НК РФ (за исключением объектов ОС, которые полностью самортизированы или с момента ввода которых в эксплуатацию у такого налогоплательщика прошло не менее 15 лет).

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Порядок возмещения НДС;
— Энциклопедия решений. Период получения налогового вычета по НДС (вычет в более позднем периоде);
— Энциклопедия решений. Учет приобретения недвижимости;
— Энциклопедия решений. Восстановление вычетов НДС по объектам недвижимости (СМР).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

28 апреля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник:

Комментарии и мнения

В письме Минфина России от 11.09.18 № 03-07-07/64777 речь идёт об обложении НДС продажи апартаментов. В быту принято называть апартаментами просторные квартиры, расположенные в престижных жилых комплексах, или квартиры с панорамным остеклением.

Но нам-то нужно использовать юридические формулировки! Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты. Формально это понятие встречается, например, в п. 27 разд. 2 Порядка, утв. приказом Минкультуры России от 11.07.14 № 1215: в соответствии с принятой классификацией гостиниц установлены следующие высшие категории номеров – «сюит», «апартамент», «люкс», «джуниор сюит», «студия». Таким образом, апартамент – это особый номер в гостинице.

Согласно п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.95 № 713, гостиницы относятся к местам временного пребывания граждан. Возможность временного пребывания граждан является характеристикой не жилого, а нежилого помещения.

Что же нам ответили финансисты в комментируемом письме?

Согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан — отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. При этом на основании п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в п. п. 2 — 4 ст. 16 ЖК РФ.

Таким образом, освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное в пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при проведении операций по реализации указанных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.

В случае реализации жилых (??) помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания — без права на постоянную регистрацию, указанное освобождение от обложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых (??) помещений (апартаментов) подлежат обложению НДС.

Итог верный, но обоснование, по нашему мнению, неправильное. НДС начисляется не потому, что в апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, а потому, что апартаменты – формально – в принципе не относятся к жилым помещениям.

Источник:

В пиф приобрели нежилое помещение возмещение ндс

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Письмо Федеральной налоговой службы от 12 августа 2019 г. № СД-4-3/[email protected] О налогообложении НДС и налогом на прибыль организаций при совершении операций по приобретению у банка дебиторской задолженности по договору цессии с оплатой паями закрытого паевого инвестиционного фонда и собственными векселями

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение ООО по вопросам налогообложения налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль организаций при совершении операций по приобретению Организацией у банка дебиторской задолженности по договору цессии с оплатой принадлежащими Организации паями закрытого паевого инвестиционного фонда (далее — ЗПИФ) и собственными векселями и сообщает следующее.

Читайте так же:  Как уничтожить протокол об административном правонарушении

Как следует из обращения, инвестиционные паи ЗПИФ были получены Организацией при формировании ЗПИФ и внесении в имущество ЗПИФ принадлежавшей Организации 100% доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее — Федеральный закон N 156-ФЗ) паевой инвестиционный фонд — обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров на территории Российской Федерации. При этом пунктом 1 статьи 39 Кодекса установлено, что реализацией товаров признается передача права собственности на товары, которыми признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (пункт 3 статьи 38 Кодекса).

Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 Кодекса передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, не признается реализацией и, следовательно, не является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Что касается вопроса применения налога на добавленную стоимость при передаче принадлежащих организации паев ЗПИФ в оплату долга по договору цессии, то такая передача не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 149 Кодекса, которым предусмотрено освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость операций по реализации паев в паевых инвестиционных фондах.

В связи с вопросом о применении налога на добавленную стоимость при расчетах собственными векселями сообщаем следующее.

Пунктом 1 статьи 142 ГК РФ установлено, что ценными бумагами являются документы, соответствующие установленным законом требованиям и удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление или передача которых возможны только при предъявлении таких документов. Согласно пункту 2 статьи 142 ГК РФ вексель является ценной бумагой.

В соответствии со статьями 1 и 75 Положения о переводном и простом векселе, введенного в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341, вексель содержит простое и ничем не обусловленное обещание векселедателя (простой вексель) или его предложение другому лицу (переводный вексель) уплатить указанную в нем сумму в обусловленный срок.

Таким образом, с учетом положений пункта 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 и подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Кодекса, выдача векселя, удостоверяющего обязательство векселедателя уплатить указанную в векселе сумму, не является у векселедателя реализацией в целях налогообложения, соответственно, не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

По вопросам налогообложения прибыли организаций, содержащимся в обращении Организации, ФНС России сообщает следующее.

По вопросу учета расходов на приобретение имущества для ЗПИФ при определении налоговой базы управляющей компании — доверительного управляющего имуществом ЗПИФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Кодекса расходами для целей налогообложения прибыли признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона N 156-ФЗ имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Пунктом 3 статьи 11 Федерального закона N 156-ФЗ предусмотрено, что управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

Таким образом, расходы по приобретению имущества при осуществлении доверительного управления имуществом ЗПИФ осуществляются управляющей компанией за счет имущества, ранее внесенного в ЗПИФ, и в этой связи не учитываются в составе расходов управляющей компании для целей налогообложения прибыли.

По вопросу определения доходов и расходов для целей налогообложения прибыли при внесении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью в состав имущества ЗПИФ.

Как следует из Обращения, Организация является учредителем доверительного управления имуществом, составляющим ЗПИФ. В имущество ЗПИФ Организацией внесена приобретенная ранее 100%-ная доля в уставном капитале дочерней организации.

Согласно пункту 1 статьи 277 Кодекса при размещении эмитированных акций (долей, паев) у налогоплательщика, приобретающего такие акции (доли, паи), не возникает прибыли (убытка) при передаче имущества в качестве оплаты размещаемых акций (долей, паев).

Таким образом, внесение принадлежащей Организации доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью в имущество ЗПИФ не приводит к возникновению у Организации прибыли (убытка) для целей налогообложения.

По вопросу формирования налоговой базы по налогу на прибыль организаций при передаче инвестиционных паев ЗПИФ в оплату приобретаемой дебиторской задолженности по договору цессии.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона N 156-ФЗ инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда является именной ценной бумагой.

Особенности определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций по операциям с ценными бумагами установлены статьей 280 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 280 Кодекса предусмотрено, что доходы налогоплательщика от операций по реализации или от иного выбытия ценных бумаг определяются исходя из цены реализации или иного выбытия ценной бумаги, а также суммы накопленного процентного (купонного) дохода, уплаченной налогоплательщику покупателем, и суммы процентного (купонного) дохода, выплаченной налогоплательщику эмитентом (векселедателем).

Согласно абзацу второму пункта 17 статьи 280 Кодекса по операциям с необращающимися инвестиционными паями ЗПИФ для целей налогообложения прибыли принимается фактическая цена сделки, если она равна расчетной стоимости инвестиционного пая, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об инвестиционных фондах.

В то же время пунктом 29 статьи 280 Кодекса предусмотрено, что указанное правило признания цен сделок для целей налогообложения прибыли применяется исключительно в отношении сделок, признаваемых контролируемыми в соответствии с разделом V.1 Кодекса. В отношении сделок, не признаваемых контролируемыми в соответствии с разделом V.1 Кодекса, для целей налогообложения применяется фактическая цена этих сделок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 280 Кодекса расходы налогоплательщика при реализации или ином выбытии ценных бумаг, в том числе инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, определяются исходя из цены приобретения ценной бумаги (включая расходы на ее приобретение), если иное не предусмотрено пунктом 10 статьи 309.1 или пунктом 2.2 статьи 277 Кодекса, затрат на ее реализацию, размера скидок с расчетной стоимости инвестиционных паев, суммы накопленного процентного (купонного) дохода, уплаченной налогоплательщиком продавцу ценной бумаги.

Согласно пункту 1 статьи 277 Кодекса при размещении эмитированных акций (долей, паев) у налогоплательщика, приобретающего такие акции (доли, паи), стоимость приобретаемых акций (долей, паев) признается равной стоимости (остаточной стоимости) вносимого имущества, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество, с учетом дополнительных расходов, которые для целей налогообложения признаются у передающей стороны при таком внесении.

Читайте так же:  Госуслуги личный кабинет задолженность по налогам

Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации стоимостью полученных Организацией паев ЗПИФ для целей налогообложения признается стоимость приобретения Организацией доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, внесенной в имущество ЗПИФ.

Таким образом, при совершении вышеуказанной сделки цессии налоговая база Организации по налогу на прибыль организаций по операции выбытия инвестиционных паев ЗПИФ определяется как разница между доходами от выбытия инвестиционных паев ЗПИФ и их стоимостью для целей налогообложения, определяемыми в изложенном выше порядке.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации 2 класса
Д.С. Сатин

ЗПИФ сданной в аренду недвижимости (рентные фонды)

Фонды, получающие доход в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости, именуются рентными фондами. Отличие таких ПИФов от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости. Однако перед принятием решения о формировании ЗПИФН, собственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов, перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от аренды имущества, взамен получив существенные налоговые преференции.

Структура ЗПИФН:

ЦБ РФ

Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий регулирование рынка ценных бумаг. Осуществляет регистрацию Правил доверительного управления фондом.

Пайщики ЗПИФН (Владельцы паев фонда)

Полностью контролируют деятельность фонда, путем принятия решений на общем собрании пайщиков.

Управляющая компания ЗПИФН

Обеспечивает функционирование всей инфраструктуры фонда.

Специализированный депозитарий

Юридическое лицо, осуществляющее учет имущества ЗПИФ недвижимости и контролирующее соблюдение Управляющей компанией, Правил Фонда и норм действующего законодательства РФ.

Регистратор ЗПИФН

Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий ведение реестра владельцев паев Фонда, в соответствии с требованиями Правил ведения реестра владельцев инвестиционных паев инвестиционных фондов и Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Оценщик

Выполняет ежегодную обязательную оценку имущества Фонда, а так же оценку при приобретении в фонд или продаже из фонда, объектов недвижимости и иного имущества.

Аудитор

Проводит ежегодную проверку правильности ведения Управляющей компанией бухгалтерского учета и составления отчетности Фонда.

Обзор документа

ФНС разъяснила порядок применения НДС и налога на прибыль при приобретении организацией у банка дебиторской задолженности по договору цессии с оплатой принадлежащими организации паями закрытого ПИФа и собственными векселями.

Ведомство указало, что НДС не уплачивается:

— при передаче имущества, если операция носит инвестиционный характер;

— передача принадлежащих организации паев закрытого ПИФа в оплату долга по договору цессии;

Расходы на приобретение имущества в рамках доверительного управления имуществом закрытого ПИФа производятся управляющей компанией за счет имущества, ранее внесенного в фонд. При налогообложении прибыли такие затраты не учитываются.

Внесение принадлежащей организации доли в уставном капитале ООО в имущество фонда не приводит к возникновению у организации прибыли (убытка) для целей налогообложения.

При совершении сделки цессии налоговая база по операции выбытия инвестиционных паев определяется как разница между доходами от выбытия и их стоимостью.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник:

Покупаете недвижимость у государства? Внимательнее с НДС!

По общему правилу у покупателей имущества (исключая граждан, не зарегистрированных в качестве ИП), составляющего государственную или муниципальную казну, возникают обязанности налогового агента по НДС. То есть покупателю необходимо исчислить налог по расчетной ставке, удержать его из выплачиваемых продавцу доходов и перечислить в бюдже Только вот беда — не всегда понятно, какую сумму нужно принимать за налоговую базу для исчисления НДС:

  • цену недвижимости, указанную в договоре, то есть считать, что эта цена уже включает в себя налог;
  • цену недвижимости, увеличенную на сумму налога, проще говоря, накрутить НДС сверх этой цены?

Разница в деньгах может получиться весьма существенная, и, конечно, покупателю выгоднее первый вариант. Но далеко не всегда такой алгоритм расчета налоговики сочтут правомерным. Да и суд может оказаться не на вашей стороне. Поэтому лучше сразу действовать правильно.

Напомним, что не облагается НДС продажа государственного или муниципального имущества, если оно выкупается арендаторами — субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном специальным законо А действие этого порядка продлено до Соответственно, до 01.07.2015 действует и льгота по НДС.

Учет восстановленного НДС при внесении имущества в уставный капитал

В оплату акций вновь образуемого акционерного общества 15.06.2015 предприятие передало объект недвижимости оценочной [2] стоимостью 5 млн руб. Балансовая стоимость имущества – 2,5 млн руб., начисленная амортизация – 500 тыс. руб., недоамортизированная часть НДС – 360 тыс. руб. Номинальная стоимость и цена размещения акции – 1 тыс. руб. Предприятие получило 5 тыс. акций.

В бухгалтерском учете предприятие сделало следующие проводки:

Содержание операции
15.06.2015 Списана первоначальная стоимость объекта Списана начисленная амортизация Передан объект недвижимости по акту приема-передачи Восстановлен НДС с остаточной стоимости объекта недвижимости Приняты на учет акции3

(1 000 руб. х 5 000)

Восстановленный НДС включен в первоначальную стоимость акций Разница между стоимостью акций и переданным имуществом списана на прочие доходы

Не исключено, что стороны могут договориться о выдаче дополнительных акций на сумму переданного НДС [5] . Подобный вариант вполне справедлив, поскольку передающая сторона перечисляет НДС в бюджет, а принимающая сторона получает соответствующее возмещение из бюджета.

Воспользуемся условиями примера 1, слегка их изменив. Недоамортизированную часть НДС предприятие передает в оплату акций. Номинальная стоимость и цена размещения акции – 1 тыс. руб. Предприятие получило 5 360 акций, в том числе 360 за право возмещения из бюджета НДС.

Содержание операции
15.06.2015 Списана первоначальная стоимость объекта Списана начисленная амортизация Передан объект недвижимости по акту приема-передачи Восстановлен НДС с остаточной стоимости объекта недвижимости Передано право на возмещение НДС Приняты на учет акции

(1 000 руб. х 5 360)

Разница между стоимостью акций и переданным имуществом списана на прочие доходы

Непонятно: цена с налогом или без? Тогда считаем, что с налогом

Если из отчета оценщика и договора купли-продажи нельзя сделать вывод, с налогом или без него рассчитана рыночная стоимость недвижимости, то предполагается, что цена договора уже включает в себя сумму налога.

Чтобы покупка недвижимости у властей не обернулась НДС-проблемами, внимательно изучите отчет оценщика. Да и о судебной практике не стоит забывать

Дело в том, что в силу Закона об оценочной деятельност итоговая величина рыночной стоимости недвижимости, указанная в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Поскольку рыночную стоимость оценщик определяет именно для совершения сделки по отчуждению имущества и такая операция облагается НДС, принимаем, что налог в этом случае «сидит» в цене, это просто не оговорено особо. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для целей совершения сделки определена без учета НДС, должно содержаться в отчете оценщика. К этому выводу пришли еще судьи ВАС, рассматривая хозяйственный спор между компанией и муниципалитето До этого компания, перечислившая муниципалитету всю цену договора без удержания НДС, а потом «пострадавшая» от налоговой проверки, проиграла дело в трех инстанция Но Президиум ВАС решения нижестоящих судов не поддержал. И указал: не сказано в отчете оценщика, с налогом или без него определена рыночная стоимость недвижимости, значит, НДС нужно было рассчитать по ставке исходя из цены сделки по покупке муниципального имущества. То есть принять, что эта цена включает НДС.

Читайте так же:  Социальный налоговый вычет основания

Нет смысла пытаться доказать в суде, что налоговики неправомерно доначислили вам НДС и пени, поскольку вы не удержали налог при перечислении денег продавцу. Даже если НДС в договоре купли-продажи не выделен из стоимости объекта недвижимости, это не освобождает вас от обязанностей налогового агент

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Если компания не удержала НДС из суммы, уплаченной продавцу муниципального имущества, то не стоит пытаться взыскать с него убытки в виде пеней и штрафов, начисленных впоследствии налоговиками. Ведь нарушение покупателем налогового законодательства никак не связано с отказом продавца вернуть неосновательно полученные деньги.

Получается, что если цена объекта по договору составила 1 000 000 руб., эта сумма и будет налоговой базой для исчисления НДС. Тогда покупатель должен перечислить в бюджет НДС в размере 152 542 руб. (1 000 000 руб. x и продавцу заплатить 847 458 руб. (1 000 000 руб. – 152 542 руб.). Если при перечислении денег продавцу вы по ошибке не удержали НДС, то это — сумма неосновательного обогащения. И при отказе вернуть эту сумму НДС добровольно можно взыскать ее с муниципальных властей через суд вместе с процентами за пользование чужими деньгам

Платить НДС нужно при покупке у государства только той недвижимости, которая составляет государственную или муниципальную казну, то есть не закреплена за государственными или муниципальными унитарными предприятиями. Это прямо следует из налогового закон Ведь унитарные предприятия самостоятельно уплачивают НДС наравне с коммерческими организациями. И если вы приобретаете, например, у ГУПа или МУПа нежилое здание, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения, то вам не нужно выполнять обязанности налогового агента по НДС независимо от того, отчитывается продавец по упрощенке или по ОСНО.

Источник:

Минимизация налогообложения недвижимости с использованием ЗПИФН

Мы предлагаем собственникам сдаваемой в аренду недвижимости, специальную услугу — создание ЗПИФН (Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости)

В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 156–ФЗ от 29.11.01 «Об инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, так и имущество, полученное в процессе такого управления.

Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией. Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя паи ЗПИФН и внеся денежные средства или иное имущество (объекты недвижимости, ценные бумаги и др.)

Имущество паевого инвестиционного фонда обособлено от имущества Управляющей компании фонда и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности.

Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия, либо прекращения деятельности фонда в любое время, удобное владельцам паев.

Все условия работы ЗПИФН определяются в Правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР).

Основания для восстановления НДС

  • при передаче имущества инвестиционного характера (пп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ);
  • при дальнейшем использовании имущества в не облагаемых НДС операциях (пп. 2 п. 3 ст. 170).

Ниже в табличном виде приведены основные тезисы п. 3 ст. 170 с тем, чтобы, не вдаваясь во все тонкости восстановления НДС, решить задачу его отражения в бухгалтерском учете.

Элементы налоговой операции

Использование имущества в необлагаемых НДС операциях Объект операции

Передача имущества, нематериальных активов, имущественных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклада по договору инвестиционного товарищества или паевых взносов в паевые фонды кооперативов

Дальнейшее использования товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ Источник покрытия

Суммы налога, подлежащие восстановлению, не включаются в стоимость имущества, нематериальных активов и имущественных прав и подлежат налоговому вычету у принимающей организации

Суммы налога, подлежащие восстановлению, не включаются в стоимость указанных товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, имущественных прав, а учитываются в составе прочих расходов в соответствии со ст. 264 НК РФ Размер

Восстановлению подлежат суммы налога в размере, ранее принятом к вычету, а в отношении основных средств и нематериальных активов – в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки

На первый взгляд к операциям инвестиционного характера применяется лишь пп. 1 п. 3 ст. 170, а пп. 2 их не касается. Однако, несмотря на открытый перечень передач инвестиционного характера, приведенный в пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, возникают ситуации, при которых инвестиционный характер операции нуждается в доказывании в суде, поскольку не признается таковым контролирующими органами. Например, именно так на сегодня обстоит дело с взносами в паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Поэтому далее для полноты картины рассмотрим на примерах учет восстановленного НДС в двух случаях:

  • при взносах в уставный капитал как типичной операции инвестиционного характера;
  • при взносах в ПИФ (назовем эту передачу условно нетипичной инвестиционной операцией, поскольку она напрямую не поименована в пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

В договоре сказано: «. без учета НДС»? Налог накручивается сверху

Недавно до Верховного суда дошел спор: компания удержала с муниципальных властей НДС, исчисленный исходя из цены недвижимости, прописанной в договоре, а инспекция доначислила налог сверх цены договора. И Верховный суд решил: если из отчета оценщика и договора купли-продажи видно, что цена объекта сформирована без НДС, то покупатель муниципальной недвижимости не может принять за налоговую базу цену договора — это значит уменьшить ее на сумму НДС уже после того, как сделка состоялас В обсуждаемом случае в отчете оценщика была указана цена недвижимости и без налога, и с налогом. За начальную цену аукциона была принята цена без НДС, и на то, что продажная цена объекта определена без учета налога, было указано в договоре. Покупатель согласился уплатить цену сделки без разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. И значит, инспекция правильно рассчитала базу по НДС, начислив на цену договора налог по ставке 18%, а затем прибавив получившуюся сумму к этой цене. И уже от этой суммы исчислила НДС по расчетной ставке. На цифрах это выглядит так.

Читайте так же:  Налог на доходы задолженность

Допустим, цена договора 100 000 руб. без учета НДС. Тогда налоговую базу рассчитаем как 100 000 руб. + (100 000 руб. х 18%) = 118 000 руб. А НДС к уплате в бюджет исчислим как 118 000 руб. х 18 000 руб.

Разрешая хозяйственные споры, судьи ВАС уже говорили, что гражданское законодательство не предусматривает возможности уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами и определенной оценщиком договорной цены имущества, в которую налог не включалс То есть сказано в договоре уплатить определенную сумму за муниципальную недвижимость — платите эти деньги без всяких изъятий. А расчеты с бюджетом по НДС — это уже ваше дело.

Хотя раньше арбитры иногда приходили к такому выводу: тот факт, что в договоре продавец указал стоимость имущества «без НДС», не изменяет порядка определения покупателем — налоговым агентом размера налоговой базы. Налоговый агент не должен увеличивать цену сделки по договору на сумму НДС. Налог нужно исчислить расчетным методом и удержать его из выплачиваемого продавцу доход

Пример эффективности управления недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН

  • Юридическое лицо владеет бизнес центром площадью 4000 м 2 .
  • Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере 1 920 000 $.
  • Рыночная стоимость здания — 2 500 $/м 2 × 4000 м 2 = 10 000 000 $.
  • Балансовая стоимость здания — 1 500 $/м 2 × 4000 м 2 = 6 000 000 $.
  • Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания — 200 000 $ в год.

Рассмотрены два случая управление зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда.

Разница в первый год деятельности фонда $ + 260 800
ООО ЗПИФН
Валовый доход $ 1 920 000 1 920 000
Расходы на управление недвижимостью $ в год 200 000 200 000
Расходы на ЗПИФН 2% в год 200 000
Доход до налогообложения, $ в год 1 720 000 1 520 000
Налог на имущество (2,2%),$ в год 132 000 132 000
Налог на прибыль (24%),$ в год 460 800
Чистый доход, $ в год 1 127 200 1 388 000

Дополнительно вы можете ознакомиться со статьей «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах», опубликованной в журнале «Практическое налоговое планирование» №1 за 2007 год. В статье размещены экспертные комментарии Управляющего партнера юридической фирмы «Prime legal LLC», Шабанова А.Г.

  • В первом случае доход, который до налогообложения составлял 1 720 000 $, благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь 1 127 200 $
  • В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил 1 388 000 $. Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно более 260 000 долларов. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается, благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.

Если статья была полезна для вас, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям, коллегам и знакомым.

Источник:

Имущество — ПИФу, НДС — бюджету

В письме от 14.09.2012 № 03-07-11/376 Минфин России уточнил свою позицию по вопросу необходимости восстановления НДС по имуществу, вносимому в паевой инвестиционный фонд.

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства разъяснили, что суммы НДС по имуществу, вносимому в паевой инвестиционный фонд (ПИФ), ранее правомерно принятые к вычету, подлежат восстановлению. Чиновники мотивировали это тем, что НДС, уплаченный при приобретении товаров (работ, услуг), которые в дальнейшем используются для осуществления операций, не признаваемых объектом обложения, восстанавливается к уплате в бюджет. Об этом говорится в подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ. В этой норме поименованы также случаи-исключения, когда восстанавливать НДС не нужно. Однако передача имущества в ПИФ не названа в числе таких исключений, а значит, по мнению финансистов, налог восстанавливается в общеустановленном порядке.

Напомним, что ранее в письме от 15.01.2008 № 03-07-11/09 Минфин России давал несколько иные разъяснения. В нем говорилось, что подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ предусмотрен порядок восстановления НДС при передаче имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевых взносов в паевые фонды кооперативов. Применение данного порядка в отношении имущества, вносимого в ПИФы, действующими нормами главы 21 НК РФ не предусмотрено. Из этих разъяснений можно было сделать вывод, что восстанавливать НДС при передаче имущества в ПИФ не нужно. Но оказалось, это не так. Комментируемым письмом Минфин России фактически уточнил, что передача имущества в ПИФ не подпадает под действие подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ, но подпадает под действие подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ.

Логика в позиции финансистов есть. Но между тем эта позиция не бесспорна.

Так, в постановлении от 29.12.2010 № Ф09-10952/10-С3 ФАС Уральского округа пришел к выводу, что НДС по имуществу, вносимому в ПИФ, восстанавливать не нужно.

Позиция суда основана на том, что приведенный в п. 3 ст. 170 НК РФ перечень случаев, в которых НДС, принятый к вычету, восстанавливается к уплате в бюджет, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. Операции, связанные с передачей имущества, приведены в подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ. К ним относятся: передача имущества в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклад по договору инвестиционного товарищества или паевых взносов в паевые фонды кооперативов, передача недвижимости на пополнение целевого капитала некоммерческой организации.

Операция по передаче имущества в ПИФ в этом перечне не поименована. А значит, при передаче в ПИФ имущества обязанности по восстановлению НДС не возникает.

Заметим, что это единичное решение. Так что, принимая решение не восстанавливать НДС при передаче имущества в ПИФ, организация несет определенные налоговые риски.

Источник:

Учет НДС, восстановленного по операциям инвестиционного характера

В налоговом законодательстве используется такое понятие, как НДС, подлежащий восстановлению. Родилось оно в результате борьбы государства с незаконной налоговой оптимизацией, заключающейся в использовании (в том числе) схем инвестиционного характера. Принятые меры привели к возникновению несколько искусственных (по сравнению с обычной практикой) процедур исчисления налога, что создало почву для различного понимания норм закона и их бухгалтерского оформления. В настоящей статье будет рассмотрен вопрос источников покрытия восстановленного НДС, его влияния на чистые активы и финансовый результат передающей стороны, приведены варианты отражения налога в учете.

Читайте так же:  Русагро выплата дивидендов

Особенности нахождения недвижимости в составе ЗПИФН

Налогообложение ЗПИФН

В соответствии с НК РФ, плательщиками налогов в России являются физические и юридические лица. Паевой инвестиционный фонд является имущественным комплексом без образования юридического лица и в связи с этим, освобожден от уплаты налога на прибыль в размере 24% от денежных средств, поступающих в качестве арендных платежей. Кроме того, до момента погашения паев при закрытии фонда, или выплаты промежуточного инвестиционного дохода, внутри фонда может происходить неограниченное количество сделок, не облагаемых налогом на прибыль.

Объекты недвижимости вносятся в ЗПИФН в обмен на инвестиционные паи Фонда без уплаты НДС.

Все сделки по покупке–продаже паев, а также выплата пайщику денежной компенсации при погашении паев ЗПИФН совершаются без НДС

Уплата НДС по сделкам с имуществом ЗПИФН

Управляющая ЗПИФН компания, уплачивает НДС в бюджет по сделкам с имуществом фонда, а незачтенный НДС относит на себестоимость.

Ликвидность

Недвижимость, переданная в ЗПИФН, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности продаж паев на вторичном биржевом рынке, или с помощью внебиржевого обращения паев. Паи ЗПИФН могут выступать в качестве обеспечения при получении их владельцем кредита в банке.

Наличие прав собственности

При внесении недвижимости в фонд владелец получает статус единоличного пайщика этого фонда, т.е. все 100% имущества, которое были передано в ЗПИФН, будут принадлежать также Владельцу. При этом Владелец сохранит полный контроль над имуществом. Документами, подтверждающими право собственности на паи фонда, является Выписка из реестра с указанием количества принадлежащих пайщику инвестиционных паев.

Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками

Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее, чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может быть изъято, на него не может быть наложено взыскание по обязательством пайщика.

Налогообложение пайщиков при закрытии фонда или получении промежуточного инвестиционного дохода:

  • 13% — для физических лиц;
  • 24% — для юридических лиц;
  • 30% — для нерезидентов–физических лиц;
  • 20% — для нерезидентов–юридических лиц;
  • 0% — для нерезидентов в случае предоставления документа, подтверждающего, что компания–нерезидент является резидентом страны, с которой заключено Соглашение или Конвенция об избежании двойного налогообложения.

Учет восстановленного НДС при внесении имущества в ПИФ

Перед предприятиями вновь встает выбор, на какой источник отнести в бухгалтерском учете восстановленный НДС: 1) используя аналогию с налоговым учетом, отнести на прочие расходы; 2) применяя Письмо Минфина России от 19.12.2006 № 07‑05‑06/302 ко всем видам финансовых вложений, включить в первоначальную стоимость паев. По нашему мнению, следует идти по второму пути, но рассмотрим оба.

Предприятие в оплату паев формируемого закрытого ПИФ 15.06.2015 передало объект недвижимости. Оценочная [9] стоимость объекта составила 5 млн руб. Балансовая стоимость имущества – 2,5 млн руб., начисленная амортизация – 500 тыс. руб., недоамортизированная часть НДС – 360 тыс. руб. Расчетная стоимость пая составила 2 500 руб., количество полученных паев 2 тыс. Выписка со счета депо о приобретении паев датируется 28.07.2015. НДС, восстановленный при передаче имущества в ПИФ, предприятие отнесло на прочие расходы.

В бухгалтерском учете предприятие сделало следующие проводки:

Содержание операции
15.06.2015

Передан объект недвижимости по акту приема-передачи в доверительное управление ПИФ Списана начисленная амортизация Восстановлен НДС с остаточной стоимости объекта недвижимости Восстановленный НДС списан на прочие расходы 28.07.2015 Получена выписка со счета депо о приобретении паев (2 500 руб. х 2 000) Разница между стоимостью паев и переданным имуществом списана на прочие доходы

Условия такие же, как в примере 3, но предприятие оприходует восстановленный НДС в состав финансовых вложений.

В бухгалтерском учете предприятие сделает следующие проводки:

Содержание операции
15.06.2015 Передан объект недвижимости по акту приема-передачи в доверительное управление ПИФ Списана начисленная амортизация Восстановлен НДС с остаточной стоимости объекта недвижимости 28.07.2015 Получена выписка со счета депо о приобретении паев

(2 500 руб. х 2 000)

Восстановленный НДС включен в первоначальную стоимость паев Разница между стоимостью паев и переданным имуществом списана на прочие доходы

Не исключено, что в условиях кризиса инвестиционные операции с включением в оборот имущества будут более востребованы. Накопленное имущество (особенно дорогостоящая недвижимость) способно решить проблемы в условиях недостаточности чистых активов принимающей стороны и дефицита денежных средств передающей стороны. Однако зачастую НДС является заградительным барьером для использования имущества в инвестиционных операциях. Надеемся что вопросы, освещенные в статье, помогут предприятиям более точно рассчитать финансовые результаты от инвестиционных передач имущества.

[1] Утверждено Приказом Минфина России от 10.12.2002 № 126н.

[2] Порядок оценки установлен ст. 77 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

[3] В «Рекомендациях аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2014 год», данных в приложении к Письму Минфина России от 06.02.2015 № 07‑04‑06/5027 (раздел «Раскрытие информации об инвестициях в уставные капиталы других организаций»), Минфин разрешил с ссылкой на п. 2 ПБУ 19/02 средства, внесенные в счет вклада в уставный капитал другого предприятия, отражать в бухгалтерском балансе как финансовые вложения до момента государственной регистрации соответствующих изменений учредительных документов.

[4] В Письме Минфина России № 07‑05‑06/302 указано: исходя из ПБУ 6/01 сумма НДС по основным средствам, принятым в качестве взноса в уставный капитал, подлежащая налоговому вычету у принимающей организации в порядке, установленном НК РФ, отражается в бухгалтерском учете принимающей организации по дебету счета учета НДС в корреспонденции с кредитом счета учета добавочного капитала.

[5] Например, в Письме Минфина России от 04.05.2012 № 03‑03‑06/1/228 рассматривалась именно такая ситуация, правда, применительно к налоговым аспектам проблемы.

[6] Письма Минфина России от 03.09.2008 № 03‑07‑11/86, от 14.06.2011 № 03‑07‑05/14.

[7] Более подробно проблема перехода права собственности изложена в статье «Особенности первоначальной оценки паев ПИФ» на стр. 21.

[8] Существует противоположная точка зрения. В Постановлении ФАС УО от 29.12.2010 № Ф09-10952/10-С3 по делу № А76-9532/2010‑39‑347 суд указал, что НДС, принятый к вычету при приобретении недвижимого имущества, в случае передачи этого имущества в ПИФ не подлежит восстановлению.

[9] Порядок оценки установлен ст. 37 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник:

Источники

В пиф приобрели нежилое помещение возмещение ндс
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here