Реализация имущества налог на прибыль

Важный материал по теме: "Реализация имущества налог на прибыль" с полным раскрытием сопутствующих вопросов. Если у вас есть дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться за помощью к дежурному юристу.

Налог на прибыль: имущество и имущественные права

Безвозмездно полученные имущество и имущественные права в общем случае составляют внереализационные доходы налогоплательщика. При этом НК РФ предусматривает освобождение от налога, но это исключение относится только к отдельным доходам в виде имущества. Безвозмездно полученные имущественные права от налогообложения не освобождаются.

Имущество и имущественные права

НК РФ, ориентируясь на ГК РФ, определяет, что имущество – это объекты гражданских прав, которые ГК РФ признает имуществом, за исключением имущественных прав (п. 2 ст. 38 НК РФ). Но ГК РФ рассматривает имущественные права как составную часть понятия вещь. Так, статья 128 ГК РФ к объектам гражданских прав, в частности, относит:

  • вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги;
  • иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права;
  • результаты работ и оказание услуг;
  • охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность).

Имущество по ГК РФ подразделяется на движимое и недвижимое. Согласно статье 130 ГК РФ, недвижимость – это недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи.

Различают два вида недвижимых вещей:

  • вещи, недвижимые по их природе. Это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (в их числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения);
  • вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона. К ним относятся подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (орбитальные станции, спутники и т. д.).

Что касается движимого имущества, то вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. В свою очередь, имущественные права подразделяются:

  • на вещные права (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления);
  • обязательственные права (право требование долга (дебиторская задолженность), права на возмещение ущерба, причиненного жизни или здоровью гражданина, вреда, причиненного имуществу физического или юридического лица);
  • право авторов и изобретателей на вознаграждение за созданные ими произведения и изобретения;
  • наследственные права.

Вещные права именуется так потому, что они непосредственно связаны с вещами. Собственник имущества обладает по отношению к имуществу вещными правами: права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Особенность обязательственных имущественных прав в том, что объектом права представляется чужое действие. К ним принадлежат все права, возникающие из договоров. Так, товар признается имуществом по ГК РФ и, соответственно, имуществом для целей НК РФ. Право требования долга (дебиторская задолженность) признается имущественным правом.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Следовательно, исходя из норм ГК РФ и статьи 38 НК РФ для целей налогообложения под имуществом следует понимать то, чем владеет налогоплательщик на праве собственности (праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления).

А имущественные права – это права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом (товарами, услугами, выполняемыми работами, деньгами, ценными бумагами и др.).

Доходы и расходы от реализации

Доходом от реализации имущественных прав признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Как определить ее сумму, см. Как в налоговом учете определить выручку от реализации .

При реализации имущественных прав (долей, паев) выручку от реализации можно уменьшить:

  • на стоимость приобретения имущественных прав (долей, паев);
  • на расходы, связанные с приобретением и реализацией имущественных прав (долей, паев) (например, при продаже доли в уставном капитале в расходы можно включить стоимость пересылки извещений о продаже доли).

Такой перечень расходов установлен подпунктом 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Если стоимость приобретения имущественных прав (долей, паев) с учетом расходов на их реализацию превышает полученную выручку, разница признается убытком, который организация может учесть при расчете налога на прибыль (подп. 2.1 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ).

Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть в расходах стоимость проданной доли в уставном капитале другой организации? Доля приобретена в период применения упрощенки.

По общему правилу при переходе с упрощенки на общую систему налогообложения организация вправе единовременно включить в состав расходов, учитываемых при расчете налога на прибыль, расходы на приобретение товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые были понесены в период применения упрощенки, но не были оплачены к моменту перехода на общую систему налогообложения. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 346.25 Налогового кодекса РФ. Из буквального толкования данной нормы следует, что такой порядок распространяется только на затраты, поименованные в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. То есть в расчет налоговой базы переходного периода можно включить лишь те расходы, которые организация имела право учесть в период применения упрощенки, но не успела оплатить до смены налогового режима. Других правил формирования расходов в месяце перехода на общую систему налогообложения законодательством не предусмотрено.

Расходы на приобретение долей в уставном капитале не поименованы в закрытом перечне расходов, приведенном в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Таким образом, учесть эти расходы в период применения упрощенки организация не могла. А следовательно, у нее нет оснований включать их и в расчет переходной налоговой базы. Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 346.25 Налогового кодекса РФ при переходе с упрощенки на общую систему налогообложения расходы признаются в том месяце, в котором этот переход произошел. При этом никаких исключений в отношении даты признания расходов не предусмотрено. Если организация реализует долю в уставном капитале после перехода на общую систему налогообложения, то налоговая база определяется на дату реализации имущественного права (подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).Таким образом, в рассматриваемой ситуации налог на прибыль нужно начислить на всю сумму дохода, полученного от реализации доли.

Следует отметить, что, анализируя близкую по содержанию операцию (уступка права требования, приобретенного по договору долевого участия в строительстве), Минфин России дает другие разъяснения. Из письма от 22 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/64 можно сделать вывод, что стоимость имущественных прав, приобретенных в период применения упрощенки, уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль в момент их реализации. Даже в том случае, если эти права были оплачены до перехода на общую систему налогообложения и не включались в состав расходов переходного периода. Но поскольку данное письмо было адресовано конкретному налогоплательщику и не содержит ответа на вопрос о налогообложении операций по реализации долей в уставном капитале, в рассматриваемой ситуации руководствоваться этими разъяснениями рискованно. Скорее всего, при проверке налоговая инспекция будет руководствоваться прямыми нормами Налогового кодекса РФ. И если организация последует позиции, отраженной в письме Минфина России, то не исключено, что ей придется отстаивать свою позицию в суде. Арбитражная практика по данному вопросу отсутствует.

Читайте так же:  Категория земель 003001000000 ставка налога

Пример отражения в бухучете и при налогообложении реализации имущественного права, полученного соинвестором по договору долевого участия в строительстве. Имущественное право реализуется с убытком. Организация применяет общую систему налогообложения и рассчитывает налог на прибыль методом начисления

ООО «Альфа» является участником договора долевого строительства жилого дома. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, стоимость доли составляет 1 701 963 руб. В декабре 2015 года «Альфа» (первоначальный кредитор) заключила договор уступки своего имущественного права физическому лицу за 1 250 000 руб. В этом же месяце организация получила оплату от покупателя. Договор уступки и акт приема-передачи имущественного права были переданы на госрегистрацию в апреле 2016 года. В этом же месяце сделка прошла госрегистрацию.

В бухучете уступка имущественного права отражается как продажа прочих активов организации. Поступления и затраты, связанные с этой операцией, отражаются в составе прочих доходов и расходов (п. 7, 10.1 ПБУ 9/99, п. 11, 14.1 ПБУ 10/99). Договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит госрегистрации (ст. 17 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). До регистрации такой договор не считается вступившим в силу (ч. 3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Из этого следует, что доходы и расходы, связанные с уступкой права требования, отражаются в бухучете на дату регистрации договора. До регистрации имущественное право не считается переданным, а денежные средства, поступившие от покупателя, числятся в учете как полученная предоплата.

В налоговом учете доходы от уступки права требования отражаются в составе выручки от реализации (подп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). Датой признания таких доходов является дата передачи имущественного права (п. 3 ст. 271, п. 1 ст. 39 НК РФ). По мнению Минфина России, доходы от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации, признаются после подписания акта приема-передачи и представления документов на госрегистрацию. На эту же дату признаются и расходы, связанные с уступкой права требования (п. 1 ст. 272 НК РФ).

В бухучете «Альфы» операции, связанные с реализацией первичного права требования, отражены следующим образом.

В декабре 2015 года:

Дебет 51 Кредит 76
– 1 250 000 руб. – получены денежные средства от покупателя имущественного права.

В апреле 2016 года:

Дебет 76 Кредит 91-1
– 1 250 000 руб. – отражена передача имущественного права;

Дебет 91-2 Кредит 58
– 1 701 963 руб. – списана стоимость переданного имущественного права.

В апреле 2016 года в налоговую базу по налогу на прибыль бухгалтер «Альфы» включил:
– в состав доходов – выручку от реализации имущественного права в размере 1 250 000 руб.;
– в состав расходов – стоимость реализованного права в размере 1 701 963 руб.

Сумма убытка, признаваемого при расчете налога на прибыль в соответствии с подпунктом 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, составила 451 963 руб. (1 701 963 руб. – 1 250 000 руб.).

Поскольку первичное право требования было реализовано с убытком, НДС по такой операции не начисляется (п. 3 ст. 155 НК РФ, п. 4 ст. 155 НК РФ).

Ситуация: какими документами можно подтвердить стоимость приобретения доли в уставном капитале (пая)?

В Налоговом кодексе РФ четко не определено, как подтвердить расходы, связанные с приобретением имущественных прав в виде доли в уставном капитале (пая).

Представители налоговой службы считают, что подтверждением расходов являются документы, устанавливающие размер средств, которые организация затратила на приобретение доли (пая). В частности, это могут быть:

  • договор (учредительный);
  • платежные документы;
  • извещение, направленное обществу и участникам общества, в котором сообщается о цене и условиях продажи доли третьему лицу;
  • другие документы.

Такие разъяснения содержатся в письме УФНС России по г. Москве от 15 декабря 2005 г. № 20-12/93067.

Ситуация: нужно ли при расчете налога на прибыль включить в состав доходов выплаты, полученные организацией в связи с уменьшением уставного капитала дочернего общества? Полученная сумма меньше размера внесенного вклада.

Налоговый кодекс РФ позволяет исключить из налоговой базы по налогу на прибыль доходы (в пределах первоначального взноса), полученные организацией:

  • при выходе из общества;
  • при распределении имущества в связи с ликвидацией общества.

Об этом сказано в подпункте 4 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Доходы облагаемые…

По правилам налогового учета все доходы, которые не являются выручкой от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, считаются внереализационными доходами. Их открытый перечень есть в статье 250 НК РФ. Например, к внереализационным доходам относятся:

  • дивиденды;
  • проценты, полученные по договорам займа, кредита;
  • безвозмездно полученное имущество и имущественные права;
  • доходы прошлых лет, выявленные в текущем периоде;
  • суммы кредиторской задолженности, списанные в связи с истечением срока исковой давности;
  • стоимость излишков МПЗ и прочего имущества, выявленного в ходе инвентаризации и др.

Среди внереализационных доходов, облагаемых налогом на прибыль, значатся доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Ведь доход – это не только фактическое поступление денег. Доход (экономическая выгода) от безвозмездного пользования имуществом заключается в сбереженных деньгах, которые фирма заплатила бы, если бы пользовалась имуществом за плату.

При этом доходы должны быть оценены исходя из рыночных цен, но не ниже остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информацию о ценах налогоплательщик – получатель имущества (работ, услуг) должен подтвердить документально или путем проведения независимой оценки.

Читайте так же:  Оскорбление сотрудника полиции при исполнении статья 318

Реализация основного средства при ОСНО

Согласно пункту 3 статьи 268 НК РФ при продаже объекта основных средств нужно сравнить две величины. Первая — это выручка от реализации (без НДС). Вторая — сумма остаточной стоимости и расходов, связанных с продажей. Если первая величина меньше второй, то в налоговом учете появляется убыток. Его следует списать в прочие расходы, но не сразу, а равными долями в течение определенного срока. Он равен разнице между сроком полезного использования и фактическим сроком эксплуатации до момента продажи. Начинать списание убытков нужно с месяца, следующего за месяцем реализации.

В бухгалтерском учете убыток необходимо отразить в полной сумме в том периоде, когда состоялась убыточная продажа. Из-за разницы между налоговым и бухучетом образуется вычитаемая временная разница, которая порождает отложенный налоговый актив (ОНА).

На балансе компании числится основное средство. Первоначальная стоимость по данным налогового и бухгалтерского учета составляет 525 000 руб. Срок полезного использования — 30 месяцев.

На начало мая 2011 года начисленная амортизация (и в налоговом и бухгалтерском учете) равнялись 175 000 руб., а остаточная стоимость — 350 000 руб. (525 000 — 175 000). Срок фактического использовании достиг 10 месяцев.

В мае 2011 года предприятие продало объект за 250 000 руб. (в т.ч. НДС 18% — 38 135 руб.).

Бухгалтер сделает проводки:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
525 000 руб. — показана первоначальная стоимость объекта;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91
250 000 руб. — показана выручка от реализации объекта;
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 68
38 135 руб. — начислен НДС;
ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
175 000 руб. руб. — списана амортизация;
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
350 000 руб. руб. — списана остаточная стоимость объекта;
ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 91
138 135 руб.(250 000 — 38 135 — 350 000) — показан убыток от продажи объекта.

В налоговом учете в мае 2011 года убыток не сформирован, поэтому появляется проводка:
ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68
27 627 руб. (138 135 руб. х 20%) руб. — показан отложенный налоговый актив (ОНА).

Далее, начиная с июня 2011 года, бухгалтер станет списывать убыток в налоговом учете равными долями на протяжении 20 месяцев (30 — 10). Таким образом, сумма ежемесячного «налогового» убытка составит 6 906,75 руб.(138 135 руб.: 20 мес.). В бухучете появятся проводки:

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 09
1 381,35 руб. (6 906,75 руб. х 20%) — показано уменьшение ОНА.

Существует мнение, что при убыточной продаже имущества компания должна восстановить НДС, ранее принятый к вычету и приходящийся на «недомортизированную» стоимость. Мы не разделяем подобный подход. Дело в том, что пункт 3 статьи 170 НК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда восстановление налога необходимо. Реализация основного средства с убытком в нем не упомянута. Это означает, что восстанавливать НДС в данной ситуации не надо.

…и не облагаемые

Исключение при налогообложении безвозмездной передачи составляют случаи, указанные в статье 251 НК РФ. Это исключение обусловлено двумя особенностями. Первая – это характеристика передающей стороны.

При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:

  • от компании-учредителя, если ее доля в уставном капитале превышает 50%;
  • от дочерней компании, если доля в ее уставном капитале превышает 50%;
  • от частного лица, если его доля в уставном капитале превышает 50%.

Причем это имущество нельзя передавать третьим лицам в течение одного года с момента его получения. В противном случае придется заплатить налог в общем порядке.

Вторая – это вид передаваемых ценностей. Минфин России акцентирует внимание на том, что исключение относится только к доходам в виде безвозмездно полученного имущества или, проще говоря, вещей. Статья 251 НК РФ не исключает из налогообложения доходы в виде безвозмездно полученных имущественных прав.

Ведь в налоговых целях, в отличие от норм гражданского законодательства, имущественные права к имуществу не относятся.

Напомним, что норма, исключающая для налогообложения имущественные права из состава имущества, была специально введена в часть первую НК РФ Федеральным законом от 09.07.1999 № 154-ФЗ.

Подведем итог. При безвозмездном получении имущества налог на прибыль не нужно платить при выполнении условий, установленных статьей 251 НК РФ. При безвозмездном получении имущественных прав освобождения от налогообложения НК РФ не предусматривает.

Эксперт “НА” В.Ю. Кирпичников

Источник:

Убыточная продажа имущества: делаем проводки и начисляем налоги

Чаще всего компании продают свое имущество дешевле, чем когда-то его приобрели. Из-за этого реализация нередко оказывается убыточной. Чтобы отразить такую операцию в учете, бухгалтер должен принять во внимание ряд особенностей. В статье рассказано, как учесть убыточную реализацию при общей системе налогообложения и при ЕНВД.

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;
Видео (кликните для воспроизведения).

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.
Читайте так же:  Составление протоколов об административных правонарушениях полицией

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

  • Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
  • Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
  • Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Реализация (уступка) права требования (цессия)

Налоговую базу при реализации (уступке) права требования (цессии) определяйте отдельно (подп. 2.1 п.1 ст. 268, п. 2 ст. 274, ст. 279 НК РФ, раздел VIII Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. № ММВ-7-3/600). Для этого используйте формулу:

Если в результате получается отрицательная разница, то она признается убытком. Учет такого убытка зависит от предмета первоначального договора, на основании которого возникли права требования. Если по договору цессии переуступаются права, вытекающие из договора реализации товаров (работ, услуг), убыток учитывайте в особом порядке . Этот порядок нужно соблюдать только при одновременном выполнении трех условий:

  • первоначальное требование возникло из договора реализации товаров (работ, услуг);
  • организация уступает именно первоначальное право требования, то есть уступаемое право требования не было приобретено ранее у другого лица;
  • организация применяет метод начисления.

Об этом сказано в статье 279 Налогового кодекса РФ.

Если первоначальное требование по договору цессии возникло из отношений, не связанных с реализацией товаров (работ, услуг), то убыток учитывайте по правилам статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Продажа ОС при «вмененке»: налог на прибыль

Плательщики единого налога на вмененный доход при реализации имущества должны заплатить налог на прибыль, поскольку данные операции не подпадают под ЕНВД. Каким образом определить налогооблагаемую базу по прибыли? В доходы следует включить продажную стоимость, а в расходы — остаточную стоимость, рассчитанную по правилам главы 25 НК РФ. С этим согласны и специалисты Минфина России (письмо от 16.11.10 № 03-11-06/3/159).

Но остается некоторая неясность. Дело в том, что применяя «вмененку», организация не начисляла амортизацию для целей налогового учета. В связи с этим возникает вопрос: должна ли организация при продаже ОС учесть остаточную стоимость без амортизации? Или нужно задним числом посчитать «налоговую» амортизацию, вычесть ее из остаточной стоимости, и полученную сумму включать в расходы? Рассмотрим оба варианта. Для наглядности возьмем ситуацию, когда организация продает имущество по остаточной стоимости, сформированной в бухучете, то есть за вычетом «бухгалтерской» амортизации.

Если в налоговом учете остаточная стоимость не уменьшена на сумму амортизации, то по данным налогового учета доход от реализации ниже, чем остаточная стоимость. Это приводит к убыткам, которые можно списать в затраты в течение оставшегося срока полезного использования. Таким образом, с точки зрения уплаты налога на прибыль такой вариант выгоден для компании. Однако не исключено, что инспекторы станут возражать и настаивать на иной трактовке понятия «остаточная стоимость, рассчитанная по правилам главы 25 НК РФ».

Если предприятие задним числом вычислит «налоговую» амортизацию и уменьшит на нее остаточную стоимость, то продажа ОС завершится с нулевым финансовым результатом. Действительно, показатели остаточной стоимости в налоговом и бухгалтерском учете совпадут друг с другом, а также с ценой реализации. Следовательно, у компании не будет ни прибыли, ни убытка. Такой вариант очевидно не вызовет возражений у инспекторов, но при нем компания заплатит большую сумму налога на прибыль.

Обратите внимание: независимо от выбранного варианта, организация должна вести раздельный учет издержек, поскольку она одновременной применяет две системы налогообложения. По этой причине при расчете базы по прибыли в расходы попадет не только остаточная стоимость ОС, но и другие суммы: часть зарплаты директора, бухгалтера и пр. В доходах же будет отражена только продажная цена объекта. В итоге даже если сделка по продаже основного средства не окажется убыточной, в декларации по прибыли придется показать убыток. Организациям, которые хотят этого избежать, лучше продать объект не по остаточной стоимости, а немного дороже, чтобы покрыть все расходы.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.
Читайте так же:  Современная система финансового контроля

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

  • При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
  • При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
  • При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

  • Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
  • Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

Источник:

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Продажа ОС при «вмененке»: НДС

Кроме того, при продаже имущества «вмененщики» обязаны начислить НДС. Если основное средство куплено в период применения спецрежима, то «входной» НДС включен в первоначальную стоимость. Тогда при продаже налогооблагаемой базой будет разница между продажной ценой и остаточной стоимостью (п. 3 ст. 154 НК РФ). Когда эти величины равны, либо продажная стоимость меньше остаточной, налоговая база по НДС отсутствует.

Если основное средство приобретено до перехода на ЕНВД, то «входной» налог не включен в первоначальную стоимость. В этом случае при реализации объекта нужно начислять НДС по правилам пункта 1 статьи 154 НК РФ, то есть с продажной стоимости. Это подтверждает Минфин России в письме от 12.07.10 № 03-11-06/3/102.

Источник:

Налог с продажи имущества

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Особый порядок определения доходов и расходов

Наряду с общими правилами для отдельных видов имущественных прав есть свои особенности определения доходов и расходов при реализации. Это касается:

  • реализации (уступки) права требования (цессии) (ст. 279 НК РФ);
  • реализации долей в уставном капитале (паев), полученных в результате реорганизации (абз. 2 подп. 2.1 п. 1 ст. 268, п. 4–6 ст. 277 НК РФ).

Понятие реализации имущественных прав

В налоговом законодательстве не сказано, что относится к реализации имущественных прав . В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь реализации товаров, работ, услуг. При этом имущественные права под это понятие не подпадают (ст. 38 НК РФ).

Однако Гражданский кодекс РФ определяет имущественное право как объект гражданского оборота (ст. 128, 129 ГК РФ). То есть граждане и организации могут его отчуждать, обменивать, приобретать. Поэтому можно сделать вывод, что отчуждение (за плату или безвозмездно) имущественных прав для целей налогообложения прибыли будет признаваться реализацией.

В частности, к реализации имущественных прав можно отнести:

  • уступку права требования (цессия) (абз. 3 подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ);
  • реализацию долей в уставном капитале, паев (абз. 1 подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ);
  • реализацию исключительных прав на результат интеллектуальной деятельности (средство индивидуализации) (ст. 1227, 1233, 1234 ГК РФ) и т. д.
Читайте так же:  Заполнить платежное поручение по требованию налоговой

Продажа дорогостоящих автомобилей

Особые сложности у бухгалтеров вызывает ситуация, когда убыток возник из-за продажи легкового автомобиля или пассажирского микроавтобуса первоначальной стоимостью более 600 000 руб. или 800 000 руб. соответственно. Раньше, до 2009 года, такие объекты амортизировались с понижающим коэффициентом 0,5. Начиная с 2009 года понижающий коэффициент не применяется. В связи с этим возникает вопрос: увеличится ли оставшийся срок полезного использования, если машина продана после 1 января 2009 года? От ответа зависит, в течение какого времени компания будет списывать убытки от реализации авто. Существуют два альтернативных подхода, которые можно условно обозначить как «осторожный» и «рискованный».

«Осторожный» подход

Предполагается, что срок полезного использования автомобиля нужно разбить на две части: до 1 января 2009 года и после этой даты. Первую часть следует умножить на 2, вторую часть оставить такой, какая она есть. Сложив обе части, мы получим срок, который будем применять при списании убытков от продажи. Добавим, что такой вариант с точки зрения чиновников и налоговиков является единственно правильным (см. письмо Минфина России от 20.04.09 № 03-03-06/1/262).

Предприятие в мае 2011 года реализовало легковой автомобиль, приобретенный в январе 2008 года. Первоначальная стоимость объекта — 950 000 руб., срок полезного использования — 85 месяцев.

На момент продажи фактический срок эксплуатации достиг 40 месяцев (11 месяцев в 2008 году + 12 месяцев в 2009 году + 12 месяцев в 2010 году + 5 месяцев в 2011 году). Убыток от реализации по данным налогового учета составил 280 000 руб.

Бухгалтер решил применить «осторожный» подход и определил срок, в течение которого необходимо списывать убыток. Для этого удвоил месяцы, приходящиеся на период до 2009 года, и получил 22 месяца (11 мес. х 2). Месяцы, приходящиеся на период после 1 января 2009 года, оставил без изменения, и получил 74 месяца (85 — 11). Итого измененный срок полезного использования составил 96 месяцев (22 + 74).

Затем бухгалтер нашел, что убыток можно включать в расходы в течение 56 месяцев (96 — 40). Значит, ежемесячно организация вправе списывать 5 000 руб.(280 000 руб.: 56).

«Рискованный» подход

Подразумевает, что, несмотря на применяемый ранее понижающий коэффициент, срок полезного использования автомобиля остается неизменным. Не исключено, что при таком способе учета инспекторы зафиксируют нарушение. Однако доначисления и штрафы, скорее всего, удастся оспорить в суде (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 23.06.08 № А68-6347/07-241/14).

Предприятие в мае 2011 года реализовало автомобиль, приобретенный в январе 2008 года. Первоначальная стоимость объекта — 950 000 руб., срок полезного использования — 85 месяцев.

На момент продажи фактический срок эксплуатации достиг 40 месяцев (11 месяцев в 2008 году + 12 месяцев в 2009 году + 12 месяцев в 2010 году + 5 месяцев в 2011 году). Убыток от реализации по данным налогового учета составил 280 000 руб.

Бухгалтер решил применить «рискованный» подход и определил срок, в течение которого необходимо списывать убыток. Он составил 45 месяцев (85- 40). Значит, ежемесячно организация вправе списывать 6 222,22 руб.(280 000 руб.: 45 месяцев).

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.


Источник:

Как по налогу на прибыль учитывать доходы и расходы от реализации имущественных прав

Учет убытка от уступки права требования

Законодательством определены два варианта налогового учета убытков от уступки права:

  • если срок платежа по договору, право требования по которому передается, не истек;
  • если срок платежа по договору, право требования по которому передается, истек.

Срок погашения обязательств не истек

В этом случае сумма убытка, которую можно учесть при расчете налога на прибыль, ограничена. Предельная величина убытка не должна превышать сумму процентов, которую организация заплатила бы за пользование заемными средствами, привлеченными на период с даты уступки права требования до даты платежа, предусмотренной договором. При этом сумма привлеченных заемных средств приравнивается к сумме дохода от уступки права требования.

Процентную ставку, которая принимается для расчета предельной величины убытка, можно определить:

  • либо исходя из максимального размера процентной ставки, установленной для соответствующей валюты (п. 1.2 ст. 269 НК РФ). Предельные размеры процентных ставок для каждого вида валюты приведены в таблице. Например, если договор, право требования по которому уступается, заключен в рублях, максимальная ставка определяется как произведение ключевой ставки Банка России, установленной на дату передачи права требования, и коэффициента 1,8;
  • либо исходя из процентной ставки, которая определена по правилам, предусмотренным для контролируемых сделок.

Выбранный метод нормирования пропишите в учетной политике для целей налогообложения.

Такой порядок предусмотрен абзацем 2 пункта 1 статьи 279 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, какой способ определения процентной ставки выбрала организация, при расчете предельной величины убытка используйте формулу:

1. Нормирование исходя из максимальной процентной ставки, установленной для соответствующей валюты

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник:

Источники

Реализация имущества налог на прибыль
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here