Налог на землю апартаменты

Важный материал по теме: "Налог на землю апартаменты" с полным раскрытием сопутствующих вопросов. Если у вас есть дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться за помощью к дежурному юристу.

Налог на апартаменты в Москве

Хотим купить апартаменты, чтобы посуточно сдавать, получать дополнительный доход. Знакомые пытаются переубедить нас, обосновывая несогласие тем, что на данную категорию жилья установлены высокие налоги, что выгоды от сдачи такого жилья не получить. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться вместе. В данной статье вы узнаете много полезного. Получите ответы на такие вопросы:

  • Особенности налогообложения для апартаментов;
  • Размер стандартной налоговой ставки на такое жилье;
  • Налог на жилье в Москве;
  • Налоговые льготы;
  • Выплаты и перечисления в процессе продажи.

Особенности налогообложения

Апартаменты, как вариант жилья, пользуются у жителей мегаполисов все большим спросом. Все чаще риелторы ищут для своих клиентов именно такие квартиры. В данной категории современного жилья привлекают такие вещи, как:

  1. Более низкая стоимость.
  2. Удобное местоположение.
  3. Интересная планировка.

Все это известные факторы. Но вот, что касается особенностей налогообложения, то здесь мало кому что-то известно.

В данном случае действуют стандартные правила и положения закона:

  • Ст. 400 НК – налог на имущество платят физические лица, которые имеют в распоряжении собственность;
  • Ст. 401 НК – объектом налогообложения является жилой объект – дом, квартира или комната, а также нежилое – апартаменты, офисы и служебные помещения.

На основании информации можно сделать вывод, что апартаменты не относятся по своему назначению к категории жилых помещение. Это особый вид недвижимости. Соответственно, налоговые перечисления и вычет, которые актуальны по отношению к стандартным помещениям жилого назначения, здесь не применяются.

Налогообложение в Москве

В столице к недвижимости разного плана в качестве налоговой базы применяется стоимость жилых апартаментов по кадастру. Данное правило утверждено специальным правительственным Постановлением No 700-ПП. Подобное положение выражается в таких важных правилах:

  1. Налог на городские апартаменты, которые соответствуют условиям жилья, снижается на предварительно рассчитанную сумму положенной льготы. Она вычисляется на основании понижающих коэффициентов.
  2. Ставка напрямую зависит от метода вычисления общей налоговой базы, то есть от расценки, прописанной в кадастровых документах или инвентаризационных данных.
  3. Налоговая сумма зависит от прописанного в официальном свидетельстве об официальном праве собственности. Также имеет значение, в каком из комплексов расположена недвижимость.

Последнее правило основано на том, что на данный момент понятия «апартаменты» нет в законодательстве РФ. Также его нет в положениях по налогам и сборам.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

В процессе определения суммы налога по отношению к стандартным апартаментам принимаются во внимание такие факторы:

  • Регион и область РФ. Налогообложение в данной сфере определяется непосредственно на подобном областном уровне;
  • Тип и факт того, как разрешено использовать здание, где находятся апартаменты;
  • Установленная инвентаризационная цена на объект, а также его кадастровая стоимость.

Правовая основа

Вопрос налогообложения апартаментов урегулирован Налоговым кодексом. Особенности этого процесса выходят из природы самого объекта. Поэтому остановимся на этом вопросе подробнее.

Когда нужно платить

Существует 3 ситуации, когда потребуется уплатить налог с апартаментов:

  • при оформлении договора купли-продажи;
  • при сдаче помещения в аренду;
  • при оплате в конце каждого года физлицами налога на недвижимость.

Налог на имущество физических лиц

Налог на имущество физических лиц обязаны выплачивать все граждане, во владении которых пребывают объекты налогообложения. Сюда относят дома, квартиры и их части, гаражи, паркинги, хоз постройки и т.д. Размер налога в этом случае будет зависеть от нескольких факторов:

  • региона, в котором строение расположено;
  • типа разрешённого использования здания;
  • кадастровой стоимости.

Для регионов, которые ещё не успели перейти на новую систему расчёта рассматриваемого налога, вместо кадастровой стоимости применяется инвентаризационная стоимость квадратных метров.

Налог при покупке или продаже

Для лица, которое приобретает апартаменты, помещение облагаться налогом не будет, так как предполагается, что гражданин уплатит за него с доходов покупателя. А вот продавцу придётся сделать определённые отчисления в пользу государства.

Их размер будет зависеть от того, как долго гражданин владеет подобным имуществом. Так, нормативами установлены следующие сроки и размеры налогов:

  • 5 лет и более – не облагается налогом;
  • до 5-ти лет – 13% от разницы, которую составляет цена при покупке и продаже квадратных метров.

Стоит отметить, если апартаменты были получены в результате дарения либо процедуры наследования, вышеуказанный срок сокращается с 5-ти до 3-х лет. Помимо этого, подобные правила распространяются исключительно на резидентов страны. Для нерезидентов размер налога составит 30%.

Важно также оговорить, что индивидуальные предприниматели, пребывающие на упрощённой системе налогообложения, вправе заплатить всего 6% налога.

Доступен ли налоговый вычет

Налоговые нормативы не предусматривают применение налогового вычета на апартаменты. А также на подобные квадратные метры не действуют и существующие для обычного жилья льготы. Так, в рассматриваемой ситуации нельзя уменьшит базу налогообложения на величину кадастровой стоимости. Кроме того, для нежилых объектов, которыми документально являются апартаменты, применяются повышенные налоговые ставки.

Подобные вычеты можно будет применить, если на законодательном уровне апартаменты прировняют к жилью. Однако сегодня это всё пока что только в законопроектах.

НДФЛ при сдаче в аренду

Каждый работающий гражданин обязан заплатить НДФЛ в размере 13%. Его нужно задекларировать до мая и уплатить до июня (за предшествующий год). В случае получения постоянного дохода в результате сдачи апартаментов в аренду, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это позволит выплачивать всего 6%, о чём речь уже шла выше.

Заключение

Цены на рынке недвижимости далеко не низкие. Поэтому очень заманчиво прикупить квадратные метры за приемлемые деньги, особенно если там хорошие условия для проживания. Сделать это можно путём приобретения апартаментов. Однако перед тем как совершить покупку, стоит изучить такой момент, как уплата налогов. Важно учитывать, что по документам апартаменты являются нежилым помещением, а потому суммы налогов здесь будут значительно выше, чем за обычную квартиру. Подумайте, стоит ли подобное помещение таких немалых расходов в будущем.

Источник:

Владельцы апартаментов заплатят увеличенный налог на недвижимость

В 2014 г. в Москве введут в эксплуатацию 0,3-0,35 млн кв. м апартаментов, заявил заместитель мэра по градостроительной политике Марат Хуснуллин на форуме МРЕФ-2014, организованном «Ведомостями». «Когда мы не считаем апартаменты как жилье — это самообман. По факту люди, которые там живут, многие требуют от управы прописки и социальных гарантий», — отметил чиновник. Мэр Сергей Собянин говорил ранее, что девелоперы «заинтересованы строить именно апартаменты, потому что это дешевле, чем возводить нормальные дома».

Читайте так же:  Получение налогового вычета по иис

Компании заявляли комплексы апартаментов в Москве от безысходности, говорит Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОПИН: изменить разрешенное назначение площадки под жилье не всегда было возможно, как не было возможно выполнить требования по инсоляции и метражу, а также по обеспеченности детсадами, школами, поликлиниками и проч. «При смене разрешенного вида использования (РВИ) участка Москва берет платеж, равный 80% кадастровой стоимости земли, — замечает консультант, пожелавший остаться анонимным. — Например, на Саввинской набережной 1 кв. м по кадастру стоит около 110 000 руб. Если участок в 1 га, получаем 1 млрд руб. Деньги колоссальные, поэтому девелоперы и не торопятся менять документацию».

Пожалуй, для любого собственника самые главные отличия между квартирами и апартаментами носят экономический характер. Этот пункт включает бюджет покупки, стоимость коммуналки и размер налогов. Подробно об этом и других отличиях апартаментов от квартир рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Налоговое бремя

Новый налог сделает покупку апартаментов невыгодной, особенно если речь идет не об апарт-отелях, а именно о нежилых помещениях, которые облагаются налогом по ставке до 2% и не имеют права, как жилье, на налоговые льготы и вычеты, предупреждает Картавцева. Борис Брук, советник российской налоговой практики Dentons, объясняет, что если апартаменты являются частью МФК, который строится на земельном участке, одним из РВИ которого является «строительство офисно-деловых помещений», то «этого формального признака в ряде случаев достаточно, чтобы апартаменты облагались по ставке 2% по кадастровой стоимости, которая может серьезно превышать их инвентаризационную стоимость и даже индивидуально определенную рыночную стоимость». Если же, продолжает он, собственники предпримут действия по изменению видов разрешенного использования земельных участков, то местные налоговые органы могут рассматривать эти действия «как своего рода налоговое планирование, что в российском контексте практически всегда трактуется как получение необоснованной налоговой выгоды». Следствием чего может стать требование налоговых органов к владельцу апартаментов продолжать уплачивать налог на имущество по кадастровой стоимости и по повышенной ставке.

Алена Бригаднова, гендиректор агентства Finch, признается, что «риэлторские агентства, продавая апартаменты, как правило, не обращали внимание покупателей на такие нюансы, как разрешенный вид использования объекта и земельного участка». Она подсчитала, что за апартамент в «Москва-сити» площадью 186 кв. м, оцененный по кадастру в 38,7 млн руб. и «приравненный» к офису, его собственнику придется платить с 1 января 2015 г. почти 780 000 руб. — ежегодно. Однако даже увеличенный налог на имущество, по словам Бригадновой, «не является неподъемной суммой» для большинства клиентов. Другой вопрос, что, приобретая апартаменты, ряд покупателей рассчитывал на определенный доход от их сдачи в аренду, «но теперь это будет совсем другая цифра».

Источник:

Налог на апартаменты в 2019 и 2020 году: к чему готовиться собственнику

Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры. Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем. В последнем случае, покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир. Особенно это заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость новостроек особенно высока. Однако неприятный сюрприз может прийти от налоговых органов. Исчисление и уплата налогов на апартаменты физическими лицами имеют свои особенности. Рассмотрим подробнее, какие налоги на апартаменты придется заплатить их владельцам в 2019 и 2020 годах.

Что такое апартаменты для целей налогообложения

С юридической точки зрения апартаменты – это нежилое помещение, которое «маскируется» под жилье. Закон приравнивает их к гостиницам, в которых не предусмотрено постоянное проживание. Предполагается, что апартаменты не являются предметом первой необходимости, в отличие от жилья. Поэтому, помимо повышенной квартплаты, их владельцы должны заплатить больший налог, чем владельцы квартир.

Существуют ли льготы при уплате налога

Ранее уже оговаривалось, что расчёт подобного налога не подразумевает возможности использования тех или иных льгот.

Налоговые льготы

Собственник описываемой категории жилья может добиться снижения ставки. Это возможно при таких условиях:

  • Помещение внесено в специальный реестр по апартаментам. Жилье находится в здании, внесенном в этот же реестр. Подобный документ на официальном уровне формируется и регулируется администрацией столицы;
  • Площадь описываемой категории помещения не выше 300 кв.м;
  • Стоимость одного метра по кадастру не превышает 1 млн. рублей. Данный параметр должен быть актуальным на 1 января того года, который является налоговым периодом;
  • Апартаменты не являются адресом размещения какой-либо организации;
  • Объект не используется собственником с предпринимательской целью.

При наличии хотя бы одного из перечисленных условий, налог автоматически уменьшается. Чтобы определить сумму снижения, используется формула: Л = Н х К1 х К2. Данные буквенные показатели значат следующее:

  • Л – размер льготы. Это параметр, на который снижается сумма налога, исчисленная плательщику;
  • Н – ставка, которая была определена ст. 408 НК;
  • К1 – коэффициент, равный отношению 150 к общей площади апартаментов. Если площадь менее 150 кв. м, данный параметр будет равен единице;
  • К2 – особый коэффициент, который равен 0,67 в расчете положенной ставки за отчетный год.

Если у собственника в распоряжении несколько апартаментов, выгоду можно применить к тому жилью, по которому назначен наибольший налог.

Апартаменты: что это

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

С юридической точки зрения апартаменты, налог на которые следует выплачивать, представляют собой нежилое помещение. Однако по факту оно является жилым или может использоваться в качестве такового, так как обычно оборудовано всем необходимым. Застройщикам выгодно возводить апартаменты, так как нет необходимости следовать целому множеству правил, установленных для жилых объектов. Потому приобрести их можно по весьма выгодной цене.

Нормативами апартаменты приравнивают к гостиницам, которые не рассчитаны на постоянное проживание, офисам или торговым помещениям. Именно поэтому апартаменты, в отличие от жилья, не являются предметом первой необходимости. Потому и уровень налогообложения здесь гораздо выше. Кроме того, на таких квадратных метрах невозможно оформить регистрацию.

Налоги при сделках с апартаментами

Покупка жилых апартаментов не требует оплаты налогов!

Налог придется оплачивать в процессе продажи недвижимости. Его сумма напрямую зависит от, сколько объект находится во владении:

  1. Более пяти лет – ничего платить не нужно.
  2. До пяти лет – размер отчисления равен 13% от разницы, полученной между стоимостью покупки и продажи недвижимости.
  3. Если объект был приобретен или получен в наследство, 13%-ый налог назначается через три года.
Читайте так же:  Налоговый вычет какой размер

Собственник апартаментов может получить вычет. Он равен 250 тысячам рублей. Чтобы получить его, владелец должен являться официальным налогоплательщиком и резидентом РФ.

Источник:

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Особые клиенты

Мэр Сергей Собянин пенял девелоперам, что «строительство апартаментов не сопровождается сооружением необходимой инфраструктуры», но «застройщики, продавая их, часто об этом умалчивают», в итоге новоявленные владельцы приходят к властям и требуют: «Дайте детсад, запишите ребенка в школу» (цитаты по «Российской газете»). Девелоперы, продающие апартаменты, соглашаются, что основной минус апартаментов в том, что при их строительстве не возводится достаточной социальной инфраструктуры, но говорят, что эта категория недвижимости востребована у особой категории покупателей. К ней относятся «бизнесмены, творческая интеллигенция, турагентства — они обычно подобной инфраструктурой не пользуются», заявил один из собеседников «Ведомостей».

Полезное видео

Чтобы более детально разобраться, какие средства придётся выплачивать за апартаменты, ознакомьтесь с представленным ниже видеоматериалом.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени. В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

Источник:

В Москве снизят налог на апартаменты

В Москве создадут реестр апартаментов, которые будут облагаться налогом по пониженной ставке. Об этом сообщили в пресс-службе мэра и правительства столицы, передает агентство городских новостей «Москва».

В настоящее время понятие «апартаменты» отсутствует в российском законодательстве. Для идентификации апартаментов, облагающихся налогом по пониженной ставке, власти Москвы и создадут специальный реестр. Соответствующий законопроект был одобрен в ходе заседания президиума правительства Москвы. Документ устанавливает пониженную ставку в 0,5% за первые 150 кв. м апартаментов площадью не более 300 кв. м.

Сегодня для апартаментов этой площади действует ставка 0,5%, кроме тех, которые находятся в торгово-офисной недвижимости — для них ставка равна 2% от кадастровой стоимости объекта. Таким образом, ставка для всех апартаментов площадью до 300 кв. м будет едина. На оставшуюся площадь будут действовать стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости.

Однако пониженная ставка будет действовать только для одних апартаментов, которые не используются для предпринимательской деятельности и оформлены на собственника-физлицо. Собственники вторых и следующих апартаментов и апартаментов площадью свыше 300 кв. м будут платить налоги по стандартным ставкам для торгово-офисной недвижимости (в 2015 г. — 1,2%, в 2016 г. — 1,3%, в 2017 г. — 1,4%, в 2018 г. — 1,5% от кадастровой стоимости).

В ближайшее время мэр Москвы Сергей Собянин внесет законопроект в Мосгордуму.


Источник:

Налог на апартаменты для физических лиц в 2020 году

Покупая апартаменты в Москве либо ином городе, граждан ждёт неприятный сюрприз: так называемый налог на апартаменты, который в несколько раз превышает размер налога на обычную квартиру. Об этом люди часто узнают уже после покупки подобной недвижимости, когда им приходит первая платежка. Разберём, что же это за выплаты и как определить их сумму.

Берут несмотря на риски

Девелоперы строят апартаменты потому, что спрос на них был и остается довольно высоким, говорит гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. Главная причина, которая его формирует, — 15-20%-ный дисконт по сравнению с аналогичным по классу и месторасположению жильем, объясняет Бобков. «В «Фили-граде» этот дисконт доходит до 25%», — утверждает директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова. По словам Литинецкой (ее агентство продает апартаменты MR Group), ежемесячные продажи на объектах компании составляют примерно 30-40 лотов: «План по продажам перевыполняется». На покупателей апартаментов в Москве, по ее словам, не повлияло даже объявление об увеличении фискального бремени — если апартаменты оформлены как гостиничные помещения, они будут обкладываться налогом в размере 0,5% от кадастровой стоимости.

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

Размер ставки

Сумма налогового отчисления на недвижимость напрямую зависит от прописанной в документах кадастровой стоимости!

Это показатель, который максимально приближен к средним расценкам по рынку недвижимости. Устанавливается он в процессе проведения стандартной оценки, проведенной на государственном уровне. Осуществляют подобную операцию сотрудники кадастровой палаты. Если же стоимость по кадастру не была определена, за основу берется инвентаризационный показатель.

Если кадастровых данных нет, собственник недвижимости не имеет права устанавливать их самостоятельно. При этом у него есть право оспорить расценки при необходимости.

Налог по кадастру

На данный момент минимальная ставка по налоговым отчислениям на апартаменты, расположенные в жилом доме, составляет 0,5% от стоимости по кадастру. Данный показатель применяется при полном соблюдении таких требований:

  1. Объект недвижимости не находится в торговом, деловом или офисном центре.
  2. Строение, где находятся апартаменты, не предназначено для размещения там торговых павильонов или офисов. Проверить данную информацию можно по выписке, взятой в ЕГРН или в специальных технических документах.
  3. Специалисты установили кадастровую стоимость, и она не больше 300 млн. рублей.

Если апартаменты не соответствуют перечисленным условиям, сумма налога автоматически вырастает до 2%!

Даже, если апартаменты находятся в жилом строении, ставка здесь выше, чем на обычные жилые помещения. Собственники квартир и отдельных комнат платят 0,1% от стоимости жилья по кадастру.

Читайте так же:  Способы пресечения административных правонарушений

Налог по инвентаризационным расценкам

Как уже отмечалось выше, инвентаризационная стоимость берется за основу в случае отсутствия кадастровых данных. Здесь установлены следующие налоговые показатели:

  • 0,1%, если инвентаризационная стоимость не выше 300 тысяч;
  • От 0,1 до 0,3% при стоимости от 300 до 500 тысяч;
  • От 0,3 до 2% при инвентаризационной стоимости от 500 тысяч.

Данные ставки не являются непреложными. Региональные органы власти имеют право установить особые дифференцированные показатели. Это данные, которые зависят от общей стоимости, от его категории и от места расположения.

1. Почему апартаменты дешевле квартир?

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Видео (кликните для воспроизведения).

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

На бумаге и на деле

Застройщики рекламировали «жилые апартаменты», но согласовывали их и как «комплекс апартаментов с подземной стоянкой» («Дом на Люсиновской» от «Лидер-инвеста»), и как «многофункциональный спортивно-оздоровительный, административно-социальный комплекс» («Флотилия» от «Граса»). «Дон-строй инвест» продает апартаменты в «многофункциональной комплексной застройке» «Сердце столицы» как «помещения временного проживания». В проектной документации комплекса апартаментов на Головинском шоссе, 5 (MR Group), указано, что это «многофункциональный центр «Водный», вторая очередь». «MR Group проектировала апартаменты как гостиничные номера», — рассказывал «Ведомостям» Дмитрий Цветков, руководитель отдела продаж апартаментов компании. «И эти номера по комфортности превосходят квартиры», — утверждает он, ведь «планировки предложило архбюро Speech».

Архбюро Speech (его совладельцем до 2012 г. был нынешний главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов) работало не только с MR Group над МФК «Водный» и «Савеловский сити», но также с «Дон-строй инвестом» над «Сердцем столицы» (апартаментная часть 200 000 кв. м), с «Галс-девелопментом» над «Искра-парком» (84 300 кв. м) и др.

Константин Тимофеев, председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), на выставке МИПИМ в Каннах в марте рассказывал «Ведомостям», что за 2013 г. градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) согласовала строительство 1,5 млн кв. м проектов с апартаментами, а за два месяца 2014 г. одобрила 150 000 кв. м. В октябре на выставке «Экспореал» в Мюнхене он докладывал, что общее число одобренных ГЗК за три квартала 2014 г. объектов гостиничной недвижимости (апартаменты до 11 ноября 2014 г. проходили у чиновников под тем же индексом, что и «объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания») составило 1,4 млн кв. м (без учета проектов планировок). Сколько из них де-факто являются жилыми апартаментами, пресс-секретарь Москомстройинвеста Татьяна Косарева ответить не смогла, ссылаясь на то, что «вычленить их из гостиничного фонда столицы невозможно».

ОПИН оценивает нынешнее предложение апартаментов в столице примерно в 575 000 кв. м (около 70 комплексов). За 10 месяцев этого года оно увеличилось в 1,4 раза, отмечает Денис Бобков, глава аналитического отдела компании. Риэлторы эту информацию подтверждают: по данным «Метриум групп», к ноябрю 2014 г. в столице экспонировалось более 8100 апартаментов: на рынок вышли помещения как в новых, так и в уже реализующихся комплексах. «Только за октябрь 2014 г. в «Царицыно-2» число лотов в продаже увеличилось на 76% (до 846)», — говорится в релизе компании.

Когда нужно платить

Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду, и ежегодно, когда до декабря все физические лица — граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Налог на имущество физических лиц

Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям. Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:

  • региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
  • в каком здании они расположены, каков тип и его вид разрешенного использования;
  • какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.

Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:

  • кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2018, если налог уплачивается за 2018 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
  • инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент.
Читайте так же:  Помощь в оформлении имущественного налогового вычета

Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.

Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость. Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.

Московская льгота по налогу на имущество

Владельцам некоторых апартаментов в Москве повезло получить льготу по налогу на имущество. Изменениями в закон г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 было установлено, что на некоторые апартаменты сумма налога исчисляется по особой формуле.

Условием применения льготного режима является:

  • включение апартаментов или здания, в котором они находятся, в специальный перечень;
  • площадь апартаментов менее 300 кв.м. На апартаменты площадью менее 150 кв. м. ставка налога снижена сильнее;
  • неиспользование помещения под офис организации или для предпринимательской деятельности;
  • кадастровая стоимость одного квадратного метра не менее 100 000 рублей.

При соблюдении этих условий налог на имущество в отношении апартаментов начисляется по льготной ставке. Получить льготу можно только на одно помещение.

Реестр апартаментов с понижающими ставками налога утвержден Постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2016 года № 706-ПП. На данный момент в перечне упомянуты 19 зданий в разных районах города.

Налог при покупке или продаже

Покупка апартаментов не облагается никакими налогами. Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:

  • 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
  • менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;
  • продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).

Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год). Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.

Если апартаменты продает индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения (УСНО), он вправе заплатить всего 6% (что подтверждается письмом Министерства финансов от 28.03.2014 № 03-11-11/13850).

Доступен ли налоговый вычет?

Апартаменты не относятся к жилым помещениям, для которых Налоговый кодекс предусматривает налоговые вычеты. Никакие льготы для них также не существуют.

В частности, к апартаментам не применим налоговый вычет в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости объекта. Возможность вычесть из нее 20 или 10 кв. метров общей площади квартиры по одному любому объекту установлена статьей 403 Налогового кодекса РФ, но только для жилых квартир. Получить налоговый вычет со стоимости апартаментов невозможно. Вместо этого, будет применена повышенная налоговая ставка для нежилых объектов.

Это положение пытались оспорить в Конституционном Суде РФ, который мог бы скорректировать применение нормы закона. Но суд остался непреклонен. Повышенные ставки с нежилых помещений (хотя и используемых для проживания) остались в силе. По мнению суда, законодатель был вправе предусмотреть различные налоговые ставки для нежилых помещений и квартир, никакого ущемления прав граждан не произошло (Определение Конституционного суда от 17 июля 2018 г. № 1719-О).

Перемены в налогообложении могут произойти, если будет принят федеральный закон, приравнивающий апартаменты к жилью во всех отношениях. Такой закон означал бы снижение налогов до уровня, установленного для жилых помещений. Однако пока нет оснований предполагать, что налогообложение изменится столь радикально.

И все же некоторые налоговые вычеты доступны для владельцев апартаментов. Читайте об этом подробнее в отдельной статье нашего сайта.

НДФЛ при сдаче в аренду

Перед каждым, кто сдает в аренду апартаменты, стоит выбор – «выйти из тени», заплатив налоги, или нет (а в случае вопросов налоговой доказывать, что апартаменты приобретены для личного пользования). Законопослушный гражданин, скорее всего, решит заплатить налоги. Обычный НДФЛ в России составляет 13 %. Его нужно задекларировать (за прошедший год) в налоговой декларации до 1 мая следующего года, и уплатить до 15 июля.

Если сдача в аренду апартаментов является постоянным источником дохода, для уменьшения выплат можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) — особенно если сервисные апартаменты стали постоянным бизнесом. Важно сразу же при регистрации подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения. Это позволит выбрать ставку 6% с полученных доходов и получить освобождение от уплаты НДС.

Если такое заявление не будет подано, при общей системе налогообложения ставка налога на прибыль составит 20%. Также в этом случае аренда апартаментов не обойдется без НДС. При сдаче в аренду без УСН налоговый орган может потребовать перечислить в бюджет НДС (в размере 20% — начиная с 2019 года, в 2018 и ранее — 18%). Вопрос об НДС может возникнуть и при продаже апартаментов (читайте об этом подробнее в другой нашей статье).

Налог в Москве

В столице налог на описываемую категорию городской недвижимости официально регулируется гл. 32 НК РФ. Принимается во внимание Закон г. Москвы No 51 «О налогах на имущество физ/лиц». В ст. 406 прописано, что налоговые отчисления на квартиры, дома, гаражи и комнаты не должно быть больше 0,3%. Этот параметр также берется от кадастровой стоимости.

По отношению к недвижимости торгового или коммерческого назначения, к объектам, общая стоимость которых выше 300 млн. рублей, сумма налогового отчисления не может быть выше 2% от все той же стоимости по кадастру.

Что касается жилых апартаментов, то жители Москвы платят за такую недвижимость 0,5% от стоимости. В данном случае также допустимы дифференцирование ставки. В подобном случае сумма отчисления может зависеть от таких факторов, как:

  1. Стоимость по кадастру.
  2. Категория недвижимости.
  3. Место ее расположения.
  4. Вид и категория территориальной зоны.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

Читайте так же:  Проведение внутреннего муниципального финансового контроля

Пример расчета налога на апартаменты

Для примера рассчитаем ежегодный налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2020 году.

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости.

Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.

Расчет налога на имущество производится следующим образом:

Налоговая база = Кадастровая стоимость Х Доля в собственности.

Сумма к уплате = Налоговая база Х Ставка

Таким образом, налоговая база для каждого из супругов равна:

6 000 000 Х ½ = 3 000 000 рублей.

Сумма к уплате равна:

3 000 000 Х 0.5% = 15 000 рублей.

Разница в налогах на квартиру и апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8 – 10 раз).

Рассмотрим еще один пример — в Санкт-Петербурге налог на апартаменты рассчитывается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 643-109 от 26 ноября 2014 года «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге». Ставка налога для рядовых апартаментов составляет 0.1% кадастровой стоимости. Таким образом, сумма к уплате в отношении апартаментов с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей составит 6000 рублей.

Если же апартаменты находятся в офисном здании, то такая собственность окажется более обременительной с точки зрения налогов. Итоговая сумма зависит от стоимости всего здания или единого комплекса недвижимости и его характеристик. Например, согласно указанному закону Санкт-Петербурга, при наличии хотя бы одного жилого дома в комплексе и кадастровой стоимости всего комплекса от 250 до 300 миллионов рублей ставка налога составит 0.3%. При превышении порога в 300 млн. рублей ставка поднимется до 2% кадастровой стоимости.

В Москве ставка налога в аналогичных случаях также может составить 2% от кадастровой стоимости, если офисное или административное здание, в котором находятся апартаменты, стоит более 300 млн. рублей. Если этот порог не превышен, налог на апартаменты в Москве составит 1.5% от кадастровой стоимости.

Узнать или проверить налоговую ставку на апартаменты можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Справочная информация«.

Пример расчета налога на апартаменты

Чтобы наглядно понимать, как рассчитать налог, какой будет его размер в том или ином случае, приведём пример. Приведённые расчёты можно будет проверить с помощью любого онлайн калькулятора, в частности онлайн калькулятора ФНС.

Возьмём апартаменты в столице, стоимостью 6 млн. Ставка налога здесь согласно местным нормативам составляет 0,5% от кадастровой стоимости.

Предположим, что владеют квадратными метрами супружеская пара в равных долях. При этом назначение здание не предусматривает их сдачу под аренду для торговых павильонов и прочего. Т.е. супруги в ней проживают.

Расчёт налога будет производиться по следующей формуле: налоговая база х ставку налога.

Чтобы узнать налоговую базу, следует кадастровую стоимость умножить на долю гражданина. В этом случае это будет: 6 млн х ½. Таким образом, сумма, которую обязан будет платить каждый из супругов определяется: 3 млн х 0,5. Получаем 15 тыс. руб.

Земельный налог

Не стоит забывать и о земельном налоге. Его следует выплачивать, если участок, на котором расположены такого рода квартиры, выкуплен в собственность. В таком случае сумма налога делится на равные доли между всеми владельцами апартаментов.

Размер средств, которые потребуется отчислять в пользу государства, будет зависеть от кадастровой стоимости земельного надела. Ставка налога будет следующей:

  • для участков, на которых расположены жилые дома – 3%;
  • для всех остальных – 5%.

Земельный налог

И напоследок, нужно упомянуть еще об одной статье расходов – земельном налоге. Он взимается в случае, если участок под апарт-отелем выкуплен в собственность. В этом случае считается, что право общей собственности на него возникает у всех владельцев апартаментов. Соответственно, и налог с земельного участка под ними разделяется на всех.

Базой для начисления земельного налога будет являться кадастровая стоимость земельного участка. В крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге и других) она может составить существенную сумму.

Налог определен Налоговым кодексом, как процент от налоговой базы. Ставка налога определяется местными властями, но не может превышать установленных НК РФ пределов:

  • 3% для земельных участков, занятых жилыми домами; и
  • 5% для прочих земельных участков.

Для примера: Закон Москвы «О земельном налоге» № 74 от 24 ноября 2004 года (с последующими изменениями) устанавливает ставки:

  • от 0.025% до 0.3% для льготных категорий участков;
  • 5% для прочих категорий.

Закон Санкт-Петербурга «О земельном налоге» от 23 ноября 2012 года № 617-105 устанавливает, что ставка земельного налога равна:

  • 01% — 0.42% для льготных категорий участков;
  • 4% для гостиниц;
  • 5% для прочих участков.

В Екатеринбурге ставки налогов равны:

  • 18% для туристических баз и санаториев;
  • 5% для прочих категорий участков.

В самом благоприятном случае, здание с апартаментами попадет в категорию гостиниц и санаториев со слегка пониженной ставкой. Это возможно, если земельный участок имеет официальный вид использования «для размещения гостиниц», и сам апарт-отель также определен, как отель, гостиница и т.п. Но не исключен и вариант, когда налог будет взыскиваться по самой высокой ставке – 1.5% от кадастровой стоимости.

Повышенные налоги могут сделать апартаменты далеко не такими привлекательными, как на первый взгляд. Различия между квартирой и апартаментами проявляются не только в области налогов (читайте об этом подробнее в другой статье нашего сайта). Поэтому, рассматривая покупку апартаментов в новостройке, нужно хорошо обдумать все плюсы и минусы такого решения.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник:

Источники

Налог на землю апартаменты
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here