Налог на недвижимость в майами

Важный материал по теме: "Налог на недвижимость в майами" с полным раскрытием сопутствующих вопросов. Если у вас есть дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться за помощью к дежурному юристу.

Туристическая компания «Купер-тур»

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ЗАКОНЫ О РАВНЫХ ПРАВАХ НА ЖИЛЬЕ (FAIR HOUSING LAWS)

Акт о Гражданских правах 1866 года (Civil Rights Act)

Этот акт запрещает дискриминацию по расовому признаку. В 1968 году этот закон был так же разъяснен и распространен Верховным Судом США (US Supreme Court), как запрещающий расовую дискриминацию и при аренде жилья.

Федеральный Акт о равных правах на жилье (Fair Housing Act)

Этот акт был официально обозначен в Акте о Гражданских правах 1968 года. В 1968 году он так же был разъяснен как запрещающий дискриминацию при показе жилья, переговорах о цене, продаже, аренде, финансировании на основе расовой принадлежности, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения.

Прежде всего, этот акт запрещает изменять первоначальные условия сделки с объектом недвижимости (например, сказать клиенту, что данный объект продан, если он еще на рынке в данное время). Рекомендовать тот или иной район для жилья на основе национальной или расовой принадлежности, или, наоборот, отговаривать от покупки жилья в данном районе.

Добавления к Акту о равных правах на жилье 1988 года.

В 1988 году к категориям, которые не могут быть дискриминированы, были добавлены так же граждане с ограниченными физическими и умственными способностями, слепые, глухие, слабовидящие и слабо слышащие (например, не разрешается брать с такой категории людей более высокую арендную плату, если они имеют служебную собаку, помогающую им в передвижениях). Добавлена так же категория людей находящиеся в наркозависимости на излечении (за исключением тех, кто активно употребляет наркотики), людей больных СПИДом, алкоголиков на излечении, беременных женщин и людей с детьми до 18 лет.

Исключениями из данных законов являются специальные дома для пожилых людей (после 55 лет или после 62 лет), а так же дома субсидируемые государством для жилья бедных или старых людей.

Акт об Американцах с ограниченными возможностями (ADA – Americans with Disabilities Act).

ADA был принят в 1990 году, чтобы предоставить равные возможности людям с ограниченными возможностями для доступа и использования, прежде всего, общественных зданий и мест. Для этого собственники зданий должны были переоборудовать здания, удалив порожки для передвижения, установить перила, переоборудовать туалеты для использования теми, кто передвигается на колясках, оборудовать специальные парковочные места для автомобилей, на которых передвигаются люди с ограниченными физическими возможностями.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Штат Флорида имеет свои законы о равных правах на жилье, в целом похожие на Федеральные законы. Есть некоторые незначительные добавления, как например, если в данном здании произошло убийство или самоубийство, или проживал человек с таким заболеванием как СПИД – эта информация не должна быть включена в информацию о данном жилом объекте, дабы избежать стигматизации объекта.

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА (LANDLORD-TENANT RELATIONSHIPS)

В штате Флорида существует специальный акт, регулирующий взаимоотношения между арендатором и арендодателем и разрешение споров, возникающих между ними.

Аренда (lease)

Собственник жилья (owner или lessor) имеет все права на проживание и использование жилой площади, тогда как арендатор (tenant или lessee) получает от собственника только право на использование данной площади. Аренда может заключаться как письменно, так и устно. Но в случае если аренда происходит сроком более 1 года – обязательно письменное соглашение. Собственник площадей (landlord) обязан поддерживать помещения в соответствии со строительными кодами и санитарными нормами.

Собственник имеет право взять с арендатора страховой депозит, который должен быть возвращен по истечении 15 дней после окончания срока аренды. Страховой депозит может быть удержан, если арендатор нанес ущерб. Об этом арендатор должен быть уведомлен сертифицированным письмом.

Арендатор обязан поддерживать помещение в чистоте и порядке, а так же не беспокоить соседей во время его проживания.

Арендодатель имеет право доступа к помещению для ремонта и устранения неполадок с 7.30 утра до 20 часов вечера с обязательным предупреждением о возможном визите за 12 часов до начала работ. Если жилое помещение не поддерживается в должном порядке (например, не работает электричество или нет воды), арендатор вправе после 7 дней расторгнуть контракт и не выплачивать далее аренды или же устранить недостатки за свой счет с последующим вычетом этой суммы из арендной платы.

В случае, когда арендатор не уплатил арендную плату в течение 3 дней – арендодатель может так же расторгнуть контракт.

В тоже время арендодатель не может ограничить сервис (например, отключить воду) с целью взимания арендной платы, заменить замки, либо ограничить доступ к сдаваемому помещению, если это помещение не покинуто арендатором.

ТИПЫ АРЕНДЫ

Существуют разные типы аренды. Вот некоторые из них:

Фиксированная аренда (Gross lease) – когда арендная плата не меняется в течение срока аренды и включает в себя ВСЕ расходы, связанные с помещением, такие как налоги, страхование и текущий ремонт. Это наиболее частый вид при аренде жилых помещений.

Ограниченная арендная плата (net lease) – в случае, когда все или часть расходов не включены. Это обычно распространяется на коммерческие и индустриальные помещения, где арендатор платит часть налогов на помещение, страховку и ремонт самостоятельно.

Процентная арендная плата (Percentage lease) – когда арендатор платит процент с полученной прибыли от использования помещения. Этот вид применяется обычно при аренде торговых площадей.

Возрастающая аренда (Graduated payment lease) – когда арендная плата повышается на определенную сумму в определенное договором время.

Индексированная аренда (Index lease) – когда арендная плата взимается в соответствии с индексом потребительских цен. Такой вид часто применяют при аренде офисных помещений.

ЗАКОН ОБ ОГРАНИЧЕНИИ ТЕЛЕФОННЫХ ЗВОНКОВ С ЦЕЛЬЮ РЕКЛАМЫ ИЛИ ПРОДАЖИ

Существуют федеральный и закон штата Флорида, ограничивающий телефонные звонки с целью рекламы или торговли. Такие звонки могут делаться только в период с 8 утра до 21 часа вечера. Если владелец телефона зарегистрировал свое номер в специальном листе запрещающим звонки («do not call» list), никто не может звонить по такому номеру с целью рекламы или продаж. Регистрация в таком листе бесплатная продолжительностью на 5 лет. Нарушители закона наказываются штрафом $11,000 за каждый звонок.

Исключение составляют лицензированные агенты по операциям с недвижимостью. Которые могут позвонить собственнику жилья, если они представляют интересы покупателя.

ДРУГИЕ ЗАКОНЫ

Существуют также и другие законы, которые влияют на сделки с недвижимостью. Такие как законы о строительстве скоростных магистралей, природоохранные законы, закон, ограничивающий использования красок на основе свинца, закон об обследовании помещений на наличие радоновых газов и т.д.

Источник:

Содержание недвижимости в США

Собственники недвижимости в США тратят на содержание и ремонт жилья в среднем 1–4 % от стоимости объекта в год.

Средние ежемесячные расходы на жилье в Калифорнии составляют 600 долл., во Флориде — 520, в штате — 560, в Техасе — 700. Например, содержание кооперативной квартиры на Манхэттене стоимостью 13 млн долл. обходится примерно в 13 тыс. долл. в месяц. Владельцы дома с двумя спальнями во Флориде тратят примерно 500 долл. в месяц.

Квартира 10 – 30
Дом 15 – 50
Элитная недвижимость 50 – 100

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость (Property Tax) в США оплачивается в окружном суде раз в год. Ставка — в среднем около 1 % от стоимости объекта, но сумма налога варьируется в зависимости от штата. Например, собственники Калифорнии платят в среднем 2 839 долл. в год на человека.

Аризона 1 356
Иллинойс 3 507
Калифорния 2 839
Нью-Джерси 6 579
Нью-Йорк 3 755
Флорида 1 773
Читайте так же:  Ммк дивиденды дата выплаты

С 2013 года повышены максимальные ставки налога на прирост капитала (Capital Gain Rate) — с 15 до 20 %, а также налогов на наследство и дарение (Estate Tax, Gift Tax) — с 35 до 40 %.

Страховка

Можно оформить страховку от стихийных бедствий. На нее расходуется от 1 до 5 % в год от стоимости объекта. Это зависит от многих факторов: есть ли угроза затопления, является ли район торнадоопасным и т. д. Страховка на случай пожара стоит 350 долл. в год, а страховка сантехники, электропроводки и кондиционирования — 325 долл. Максимум на страхование уходит до 1 000 долл. в год.

Аргументы в пользу в Майами

США – страна со стабильной экономической и политической ситуацией. Поэтому приобретать здесь недвижимость можно, не переживая за ее сохранность или ликвидность. Государство делает все возможное для привлечения в США иностранного капитала. Продажа недвижимости является одним из пунктов этой политики. В американских банках хорошо развита система ипотечного кредитования, воспользоваться которым может каждый иностранный гражданин.

Часто можно услышать мнение, что иностранные собственники жилья в Майами втридорога обязаны оплачивать обслуживание своих квартир. Это все нелогичные выдумки. Иностранные граждане, которые приобрели недвижимость майами в частную собственность, платят за ее обслуживание столько же, сколько и местные жители. Итоговая цена в каждом случае определяется:

  • площадью жилья;
  • количеством услуг, предоставляемых управленческой компанией.

В конце года все собственники обязаны уплатить налог на недвижимость, в пределах Майами он варьирует от 1,5 до 2,6 % стоимости объекта.

Другое

Средняя американская семья тратит 125 долл. в месяц или 1 500 в год на покупку мебели, бытовых приборов, посуды и прочих вещей для дома. На ремонт может уходить до 2 000 долл. в год. Услуги уборщицы обходятся в 75–175 долл. в месяц. Очистка дома от вредителей стоит от 250 до 1 200 долл.

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Источник:

Покупка жилья в Майами не гражданам США: все нюансы успешной сделки

Желание состоятельных россиян обзавестись собственным жильем в Майами ни у кого не вызывает удивления. Круглый год здесь светит солнце, и созданы все условия для полноценного отдыха. Кроме того, недвижимость в этой части света – одна из самых лучших инвестиций. Жилье в Майами постоянно дорожает как в покупке, так и в аренде.

Коммунальные расходы

Для дома с тремя спальнями, двумя ванными комнатами и двумя гаражами ежемесячные расходы на водоснабжение составляют 100–150 долл., такая же сумма расходуется и на электричество, а газоснабжение обходится в 100–250 долл.

Зимой на отопление природным газом уходит в среднем около 680 долл., пропаном — 1 700, электричеством — 900. Расходы на кондиционирование составляют около 370 долл. в год.

Стрижка газонов обходится примерно в 80 долл., вынос мусора — в 35–40 долл. в месяц.

Сборы товарищества собственников жилья (Homeowners association fees) составляют 200–400 долл. в месяц. Чем выше класс жилья, и чем больше удобств в доме (бассейн, тренажерный зал и т. п.), тем выше такие сборы.

В электричество обходится в среднем в 75 долл. в месяц, телевидение — в 116, Интернет — в 45, стационарный телефон — в 20–25.

Как приобрести недвижимость в Майами

Чтобы приобрести жилье в США, нерезидент должен иметь подтверждение легальности своего нахождения на территории страны. Обычно в его качестве для россиянина выступает виза. Каждого потенциального покупателя квартиры уполномоченные органы Майами проверяют на наличие связей с террористическими организациями.

Любая сделка с недвижимостью в США сопряжена с риском мошенничества. Особенно это актуально для нерезидентов страны. Поэтому им рекомендуется привлекать к данному процессу специалистов-агентов по недвижимости и юристов. Их помощь позволит не только быстро подобрать оптимальный жилой объект в Майами, но и гарантирует безопасность вложения средств. Покупка жилья специалистами сопровождается на всех этапах: от момента обращения клиента до получения им ключей. Поэтому любые риски в сделке исключены. Русскоговорящим гражданам стоит делать выбор в пользу агентства, где сотрудники готовы проконсультировать на родном им языке.

Источник:

Туристическая компания «Купер-тур»

НАЛОГИ, ВЫПЛАТЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

В зависимости от административного округа, размер ежегодных выплат налога, различен и составляет 1-2%, от продажной цены в год. Так же различны и ставки налога в городах и штатах, который выплачивается один раз в год, и составляют:

Флорида – 1,5%; Лас-Вегас – 3,25%; Филадельфия – 8,26%; Нью-Йорк – 11,5%; Лос-Анджелес – 1,1–1,3%; Вашингтон – 0,96%; Гавайи – 0,37%;

Столь популярные в США, дома-кондоминиумы, так же имеют свои особенности. Расходы на их содержание называются maintenance fees, в клубных поселках – homeowners association fees. В сумму этих расходов включены такие услуги, как: охрана, парковка, бассейн, фитнесс-зал, теннисные корты, кабельное тв, интернет и многие другие услуги. Стоимость и разновидность предоставляемых услуг – индивидуальна, как правило, сумма может варьировать от $100 до 800$ в месяц. Выплата взносов происходит ежемесячно на счет Ассоциации Домовладельцев (HOA). Как правило, счета за потребленную электроэнергию и природный газ, владелец оплачивает сам.

Если говорить о классике, т.е. дом с тремя спальнями, двумя ванными, двумя гаражами, то ежемесячно придется оплачивать счета в $100-150 за электроэнергию, столько же за водоснабжение и около $80 за стрижку газона. В случае если владелец желает обезопасить себя, свое жилище и свой бюджет, то необходимо оформить страховку от пожара — $350/год, сантехники, электрики и кондиционирования — $325/год.

СТОИМОСТЬ ПРОЖИВАНИЯ В США

Конечно, помимо расходов на содержание недвижимости, необходимо учитывать так же другие возникающие расходы, такие как: питание, сотовая связь, транспорт, и др.

Посещение кофе и ресторанов: Наиболее доступной пищей является конечно продукция из фаст фудов. В целом, один гамбургер равен $2,5; а средний расчет на одного человека составляет $20-50, в наиболее дорогих ресторанах Нью-Йорка, цена может достигать $300-500.

Транспортные расходы: Наиболее доступный и распространенный вид транспорта – это автобус. Билеты на проезд можно приобретать у водителя, а в случае если потребуется пересадка, то водитель предоставляет специальный переходной купон, который действителен на оставшейся части маршрута. Более дорогой вид наземного транспорта – такси. Но есть и преимущества, так как это быстро, мобильно и можно заказать по телефону, брать у отеля, либо остановить его в любой части города.

Однако самым популярным видом транспорта остается метро. В больших городах, это очень удобно, так как скоростные поезда быстро доставят до нужного места. Стоимость проезда различна, и зависит от города. В Нью-Йорке проездной билет на месяц обойдется примерно в $25. Подземное метро есть в таких городах, как: Вашингтоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Атланте, Балтиморе, Бостоне, Буффало, Чикаго, Кливленде, Детройте и др.

В США, очень развита сеть междугородних сообщений. Крупнейший перевозчик страны – компания Greyhound Lines, на счету которой более 400 автобусов. Регулярное автобусное сообщение осуществляется по всей стране. Услуги железнодорожного сообщения, предоставляет государственная компания Amtrak.

Для владельцев личного автомобиля, классический маршрут работа-дом, обойдется в $300-350/месяц за бензин.

Услуги связи. В США, отлично развита телефонная сеть. Низкие тарифы, огромное количество телефонов-автоматов, размещенных по всей стране, удобные способы оплаты (жетон, карточка предоплаты, кредитная карточка). Несомненно, тариф за минуту разговора устанавливается обслуживающей компанией и местом расположения аппарата, как правило, цена варьирует от $0,05-0,5/минуту. Стоимость услуг сотовой связи зависит от оператора и тарифного плана. Широко распространены услуги предоставления интернета.

СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Необходимо помнить, что доход от сдачи недвижимости в аренду – облагается налогом, и составляет 30% от вносимой арендной платы. Так же существует множество способов минимизации уплаты налогов, путем списания затрат на содержание недвижимости. Например: на сумму процентов уплачиваемых за ипотеку, на сумму платежей уплачиваемых в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.

Читайте так же:  Провести налоговую проверку предприятия

Более подробно об аренде смотрите в разделе «Процедура приобретения недвижимости в США».

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

В случае если арендодатель не имеет возможности лично присматривать за своей недвижимостью, то он может обратиться к услугам управляющей компании. Обязательным условием является заключение договора между обеими сторонами, где прописывается размер ежемесячной платы, ответственность сторон, реквизиты. Стоимость таких услуг будет обходиться в 10-15% от ежемесячной арендной платы. Как только договор будет подписан, необходимо будет выплатить компании – половину месячной арендной платы, за единовременный платеж. В компетенцию данной компании входит: оплата коммунальных платежей, налогов, взимание арендной платы с арендатора, решение возникающих проблем, устранение возникающих неполадок за счет владельца.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

При продаже недвижимости, необходимо так же уплатить налог – для резидентов сумма налога – различна, и зависит от штата. Нерезиденты, обязаны уплатить еще 10% от цены продажи объекта. Однако можно избежать уплаты этого налога, если цена продажи не превышает $300 тыс. и новый владелец (покупатель) согласен подписать специальный документ, в котором обязуется проживать в данном объекте недвижимости в течение первых 2-ух лет, и не менее 6-ти месяца в каждом году. Помимо этого, налоговые органы могут удержать из 10%-ого налога на продажу недвижимости, сумму налога на доход с аренды, которые ранее были выплачены владельцем, при сдачи жилья. Таким образом, продавец сокращает налогооблагаемую базу, а следовательно – платит меньше.

ВЕДЕНИЕ БИЗНЕСА В США

США – являются очень привлекательной страной для иностранных граждан, желающих вести здесь свой бизнес. Во-первых, экономика США – является наиболее могущественной. Во-вторых, пользуясь налоговыми льготами, можно значительно минимизировать свои налоги. В-третьих, наличие собственного бизнеса в США, дает его владельцу определенные визовые льготы. Более подробно об этом, вы можете прочесть в разделе «Визовый режим и вид на жительство в США».

ОСОБЕННОСТИ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА В США

Существую два способа ведения бизнеса в Америке, при первом способе, можно купить уже готовый бизнес. Не обязательно покупать аналогичный проект, при желание можно фирму перепрофилировать. Продажей готового бизнеса занимается множество компаний и частных предпринимателей – бизнес-брокеры. Второй вариант – создание собственного бизнеса с нуля. Данный способ конечно удобен, так как это будет именно ваш проект, однако на его создание уйдет больше времени и денег.

В США, кредиты на открытие бизнеса иностранным гражданам не выдаются.

Существующие формы ведения бизнеса в США

1.Частное предпринимательство (sole proprietorship).

3. Корпорация (Corp./Inc.).

4. Общество с ограниченной ответственностью (LLC).

При частном предпринимательстве, владелец несет полную финансовую и имущественную ответственность. Все данные о учредителях есть в регистрационных документах. Любое изменение в составе владельцем – влечет за собой закрытие одного предприятия и формирование другого.

При партнерстве – обязательным условием является, чтобы хотя бы один из партнеров нес полную финансовую и имущественную ответственность. Информация о нем, прописана в регистрационных документах. Любое изменение в составе владельцем – влечет за собой закрытие одного предприятия и формирование другого.

Корпорация, по своему внутреннему устрою, очень схожа с акционерным обществом. Акционеры корпорации могут быть анонимны и нести ограниченную ответственность, при условии, что ущерб в сфере корпоративного бизнеса, не был причинен преднамеренно. К положительным отличительным особенностям, стоит отнести, что у нее бессрочный срок действия, высокая степень ликвидности. Однако, существуют и недостатки, такие например, как: двойное налогообложение во многих штатах США.

Однако, наиболее распространенной формой собственности является – общество с ограниченной ответственностью. К ее отличительным особенностям, можно отнести: низкий уровень налогообложения, и ограниченная ответственность участников. Как правило, при данной форме собственности, не гарантируется анонимность владельцев.

Видео (кликните для воспроизведения).

Закон США не требует соблюдения условия – независимо от формы бизнеса, чтобы в составе учредителей компании находился резидент США.

СОЗДАНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА

Прежде всего, необходимо подать письменное заявление об инициативе создания компании – секретарю штата, где необходимо указать реквизиты и юридический адрес фирмы. Тут же вы получите сертификат о регистрации фирмы. Регистрация будет проходить на уровне конкретного штата и по законам или нормативным актам данной территории, поэтому стоит учесть этот момент, так как законы могут существенно изменяться в зависимости от штата. Сроки и стоимость регистрации, так же различны и зависят от штата. К примеру, в штате Флорида, вся процедура занимает неделю и обойдется всего в $900.

СОДЕРЖАНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА

В Америке, существует трехступенчатая система налогообложения: федеральный, налоги штатов, и местный. К прямым налогам, к которым относится федеральный подоходный налог, все компании платят в едином размере. Размер налогов штата, различен в разных штатах. Так к примеру в Техасе, Неваде, Вайоминге и Вашингтоне ставка налога – 0%, а в Пенсильвании – 9,99%. В большинстве штатов нет местных налогов, однако в крупных городах они есть, например в Нью-Йорке.

Ведение бухгалтерского учета, может осуществляться самостоятельно, либо прибегнуть к помощи специализированных аудиторских фирм. Стоимость услуг таких фирм, примерно $2 тыс. в квартал.

Источник:

Новые законы Налогового управления США на службе рынка элитной недвижимости Флориды

Застройщик элитной недвижимости Флориды, компания ВН3, сейчас пожинает плоды одного из самых значительных трендов 2018 года на рынке недвижимости – наплыва на внутренний рынок состоятельных людей, ищущих убежища от налоговых реформ на северо-востоке.

Закон о сокращении налогов и занятости, принятый в декабре 2017 года, наложил ограничение на возможность вычитать государственные и местные налоги (SALT – state and local taxes) из федерального налогооблагаемого дохода за 2018 год: до 10000 долларов. Действие закона больше всего повлияло на налогоплательщиков с высокими доходами, проживающих в штатах, где уровень налогов высок: 8,82% – в Нью-Йорке, 8,97% – в Нью-Джерси и 6,99% – в Коннектикуте.

Из-за действия SALT рынок элитной недвижимости трех штатов на северо-востоке просел, в то время как продажи элитной недвижимости на рынке Флориды выросли. В течение последних нескольких месяцев можно было наблюдать значительный рост покупательской заинтересованности оставшимися квартирами в Майами в жилом комплексе Privé в районе Aventura состоящем из двух 16-этажных зданий с 155 роскошными резиденциями. SALT вынудил многих покупателей искать жилье вo Флориде.

По заявлению Aссоциации Pиелторов Майами, со времени принятия закона SALT, жители штата Нью-Йорк оказались на первом месте среди людей, ищущих недвижимость в Майами. К тому же, цены на элитную недвижимость подскочили на 16% во втором квартале 2018 года, в сравнении с 2017 годом.

Источник:

Недвижимость Майами и Южной Флориды: блог

Сколько стоит и что собой представляет недорогая недвижимость в Майами.

19 сен 2015
дом квартира майами недвижимость

В последние 50 лет американский город Майами из провинциального курортного городка постепенно превратился в один из важнейших финансовых и культурных центров США и Южной Америки. За эти годы город значительно изменился – на сегодняшний день «большой Майами» включает фактически три графства в Южной Флориде с общим населением около 5.5 миллионов человек. Средства массовой информации создали для Майами весьма специфический имидж, который привлекает множество богатых людей со всего мира. Здесь к их услугам есть любые развлечения и, конечно, фешенебельная недвижимость.

Цена на квартиры и дома в Майами росли по мере развития города, и на сегодняшний день по американским меркам являются достаточно высокими. В значительной степени этому способствует обилие элитного жилья, расположенного преимущественно на побережье, прилегающих к Майами островах, самым известным из которых является Майами Бич, а также в деловом центре. Именно подобные квартиры и дома являются «витриной» местного рынка недвижимости и создают у многих обманчивое впечатление о том, что недвижимость в Майами доступна лишь очень богатым людям.

Это, конечно же, не так. Как и в любом другом крупном американском городе, рынок недвижимости Майами весьма разнообразен и демократичен. Цены на квартиры и дома в Майами зависят от множества факторов и варьируют в весьма широком диапазоне. В этой статье я представлю различные варианты недорогой недвижимости в Майами. Я условно определила максимальную цену объектов, которые можно считать «недорогими» как 50 тысяч долларов для квартир и 100 тысяч долларов для домов. Безусловно, многим людям, живущим за пределами США, подобные расценки могут не показаться низкими, однако они выбраны исходя из местных реалий.

Читайте так же:  Принципы наказания в административном праве

Сначала давайте взглянем на общую картину. На данный момент в собственно Майами (графство Дэйд) предлагаются для продажи 38 объектов по цене менее 50 тысяч долларов. Цифра это небольшая (учитывая, что всего на рынке находятся 11541 квартира). Расположение этих объектов представлено на картинке.

Как видите, большинство подобных квартир расположены в Северном Майами, районе, в котором достаточно много небольших квартирных комплексов, построенных в 1950-1960-х годах. Многие из подобных зданий имеют существенные ограничения для покупателей, как правило, по возрасту (только для покупателей старше 55 лет). Точки на Майами Бич это не квартиры, а кабаны (ударение на второй слог) – небольшие (8-12 квадратных метров) кабинки, расположенные рядом с бассейном. Обычно их используют для переодевания и хранения пляжных принадлежностей, хотя в некоторых случаях они могут быть оборудованы в полноценные комнаты для жилья. Подобные кабаны стоят существенно дороже.

Вот типичный вариант недорогой недвижимости в графстве Дэйд – двухкомнатная квартира в здании для людей старше 55 лет. Непритязательная обстановка, настенный кондиционер, старомодная мебель. Хотя бассейн в здании, конечно, имеется, как и клуб. Площадь около 55 квадратных метров, цена 45 тысяч долларов.

Вот ещё один аналогичный вариант. Однокомнатная квартира в Майами площадью около 40 квадратных метров. Расположена на втором этаже. Владелец, как и в предыдущем случае, должен быть старше 55 лет. Отмечу, что жить в подобных зданиях могут люди любого возраста. Согласно описанию из окон видно озеро, однако фотографии этого не подтверждают.

Подобные квартиры не лишены определённых плюсов. В частности, квартплата в таких зданиях по местным меркам является весьма невысокой и находится в пределах 150-180 долларов в месяц. Естественно, что налоги, рассчитываемые от стоимости квартиры, также низкие. Большая часть квартир в подобных зданиях принадлежит пенсионерам из Канады или с севера США, соответственно некоторая жизнь там присутствует лишь в период с конца осени по начало весны, в остальное время все тихо и спокойно.

Теперь давайте взглянем на находящееся к северу от Майами графство Бравард. Постоянные читатели нашего блога уже знают, что цены в этом графстве несколько ниже по сравнению с собственно Майами. В то же время, все достоинства Южной Флориды, включая замечательные пляжи и природу, здесь присутствуют в той же, а по большому счету дальше большей степени. Кроме того, жизнь в Браварде более умиротворенная. При этом для того, чтобы попасть в центр Майами из большинства городов Браварда, таких как Халландейл или Холливуд, потребуется не более 30-40 минут, так что значительная часть местных жителей работает именно там.

На этой карте представлены одно- и двухкомнатные квартиры в графстве Бравард, которые предлагаются по цене от 50 тысяч долларов и меньше. Как видите, их число значительно превышает таковое в Дэйде, в общей сложности это более 300 вариантов. Легко заметить, что объекты располагаются группами в определенных районах – это города Холливуд (на юге графства), Маргейт и Тамарак на северо-западе (где плотность объектов особенно высока), а также Дирфилд на самом севере Браварда, на границе с графством Палм Бич.

Это двухкомнатная квартира площадью около 65 квадратных метров в самом центре Холливуда. Здание расположено достаточно удобно. Квартира в приличном состоянии. Цена объясняется двумя обстоятельствами – в квартире нельзя держать животных и её нельзя сдавать. Кроме того, судя по фотографиям, в квартире отсутствует холодильник, а в здании нет бассейна.

Давайте переместимся на Запад графства в город Маргейт. Это уже не прибрежная зона – до пляжа отсюда минут 20 на автомобиле. В общем, по флоридским меркам это далеко не курортные места. В то же время климат и природа здесь вполне комфортные, лето круглый год и пальмы повсюду. Кто-то может возразить, что это уже не Майами, а майамская область и это, в общем, справедливо. Однако, как видно из карты ниже до центра Майами отсюда можно добраться меньше, чем за 45 минут, так что будем считать эти места ближним подмайамьем.

Здесь за 50 тысяч долларов предлагают, например, двухкомнатную квартиру площадью 65 квадратных метров с видом на озеро и поле для гольфа. В здании есть клуб, бассейн с подогревом, тренажерный зал, а также площадки для игры в теннис и баскетбол. Квартира располагается на первом этаже.

А вот квартира аналогичной площади и стоимости в соседнем Тамараке. Квартира в очень приличном состоянии, особенно кухня и ванные, что крайне важно. Есть и ограничения – в здании не могут жить люди моложе 18 лет и владельцем квартиры должен быть человек старше 55 лет. При сдаче квартиры в аренду ней не должны проживать более 3-х человек.

Ну и, наконец, Дирфилд (официальное название Дирфилд Бич, что указывает на близость к океану). Как Вы помните, этот город находится на границе между графствами Бравард и Палм Бич и, таким образом, максимально удален от Майами (около 50 минут езды).

В Дирфилде предлагается для продажи довольно много квартир по цене от 50 тысяч долларов и меньше, все они располагаются в домах с ограничениями по возрасту (так называемые 55+). Вообще, этот городок населен преимущественно пенсионерами, что имеет как плюсы, так и минусы. Ниже представлен типичный вариант подобного рода – двухкомнатная квартира площадью около 70 квадратных метров. Неплохое состояние, полторы ванных комнаты. В здании есть все обычные майамские удобства.

Теперь давайте кратко остановимся на недорогих домах в Майами. Прежде всего, отмечу, что 100 тысяч долларов, определенные мною выше в качестве максимальной стоимости для подобного дома, сумма весьма скромная. Предложения такого рода, впрочем, имеются и даже в некотором изобилии. Около 200 домов предлагаются по этой цене в графстве Дэйд. Вот карта, демонстрирующая расположение этих объектов. Все они находятся или достаточно далеко от Майами на самом юге графства или же в неблагополучных районах, которые, хотя и расположены недалеко от центра, я своим клиентам не рекомендую.

Несколько иная ситуация в Браварде. Как и в случае квартир, приличные и недорогие дома здесь располагаются преимущественно на северо-востоке в городах Тамарак и Маргейт. Типичный пример подобного дома можно увидеть ниже. Площадь около 90 квадратных метров, что для дома совсем немного. Две спальни и одна ванная. В целом этот объект выглядит вполне прилично, расположен в коммьюнити, в котором есть бассейн и клуб.

Давайте подведем итоги. Недорогая недвижимость в Майами существует, однако подобные объекты имеют ряд особенностей. Большая часть недорогих квартир располагается в зданиях с ограничениями по возрасту. Кроме того, большинство этих вариантов находится на существенном (по местным меркам) расстоянии от центра Майами – в 40-50 минутах езды. Что касается домов, то за сто тысяч долларов на данный момент купить приличный дом в безопасном районе собственно Майами практически невозможно. В отдаленных от океана и центра Майами городах на севере графства Бравард за подобную сумму можно приобрести небольшой, хотя и вполне приличный домик, без особых излишеств.

Если Вам понравилась эта статья, Вы можете подписаться на нашу страницу на Facebook. Мы регулярно публикуем интересные материалы, посвященные городу Майами.

Источник:

Туристическая компания «Купер-тур»

Назначение и использование налогов на недвижимость.

Конституция США запрещает Федеральному правительству взимать налоги на собственность. Конституция штата Флорида ограничивает налоги, разрешая их взимать только с индивидуальной собственности. В связи с этим, налоги на собственность собираются и используются местными органами власти для финансирования строительства и обслуживания дорог, школ, пожарной охраны и т.п. Во Флориде три основных вида налогов на недвижимость: на содержание городских структур, графств (округов) и школ. Так же, на местном уровне существуют и другие налоги, помогающие финансировать защиту от наводнения, комаров, пожарную охрану и т.п.

Читайте так же:  Что значит сумма имущественного вычета

Расчет налогов.

В 1786 году в США была введена самая мелкая денежная единица, которой не существует в настоящее время. Она составляет одну тысячную (1/1000) доллара и называется «милл» (mill). 10 миллс равно центу. Децимилой (decimal) является формой написания милл для подсчетов налогов. Например, 1 милл = .001 децимил. 1000 милл = 1.000 децимил.

Расчет налогов в местном округе обычно происходит следующим образом. После подсчета необходимого бюджета на год от него отнимается сумма сборов от всех источников, кроме недвижимости. Оставшаяся сумма и является суммой необходимой для сбора с недвижимости в округе, городе. Например, если бюджет города составляет 5 миллионов долларов, а из других источников будет собрано 1, 5 миллиона, то налоги на недвижимость будут составлять 3,5 миллиона в целом на город (5 — 1,5 =3,5).

Затем рассчитывается налог на недвижимость в соответствии с этой потребностью. Например, общая оценочная стоимость недвижимости в городе составляет 600 миллионов. Из них 162,500,000 освобождены от налогов, оставшаяся сумма составляет 600,000,000 — 162,000,000 = 437,500,000 долларов.

Далее сумма необходимая для сбора как налог с недвижимости (3,500,000) делится на сумму облагаемой налогом недвижимости — в результате получается индекс налога (tax rate), исчисляемая в децимилах и миллах. 3,500,000 : 437,500,000 = .008 — индекс налога = 8 милл

Этот индекс и помогает вычислять величину налога. Например, налог на недвижимость оценочной стоимостью в 100,000 долларов будет равен: 100,000 х .008 = 800 долларов.

Ограничения по налогам.

Конституция Флориды не позволяет местным органам власти накладывать налоги выше, чем индекс 10 милл — «10 mill cap».

Оценочная стоимость жилья для налогов.

Оценку стоимости жилья, с целью обложения налогов, проводят обычно государственные оценщики в округах (графствах). После того как оценщик произведет оценку стоимости — каждому собственнику жилья в августе будет направлено извещение, называемое TRIM (True Rate in Millage). В нем указана оценочная стоимость жилья, сколько налогов было уплачено в прошлом году, сколько предлагается уплатить в этом и предполагаемые изменения в уплате налогов на следующий год. Поскольку не все собственники жилья могут быть согласны с налогами, в 25-дневный срок после получения извещения они могу направить письменное несогласие и просьбу на переоценку недвижимости. После встречи с оценщиком, переоценки и заявления в местный суд, налоги могут быть пересмотрены.

Категории недвижимости для снижения налогов.

По некоторым объектам недвижимости налоги могут быть снижены или уменьшены. Все домовладельцы во Флориде имеют освобождение от налогов на суммы облагаемой базы 25,000 при стоимости жилья до 50,000 долларов. И на 50,000 при стоимости жилья от 75,000 и выше. Для этого собственник должен проживать в объекте собственности на 1 января и подать заявление на освобождение от налогов до 1 марта.

Дополнительные освобождения могут быть даны различным категориям граждан: вдовам, слепым — до $500; ветеранам войны или военной службы, получившим увечья — до $5,000. При этом максимальная сумма освобождения от налогов может быть 51,000 долларов облагаемой налогами базы.

Полные инвалиды, сертифицированные лицензированными медицинскими специалистами, Департаментом Ветеранов США или Администрацией Социального Страхования имеют полное освобождение от налогов. Граждане старше 65 лет имеющие годовой доход ниже $20,000 могу получить дополнительное освобождение на сумму облагаемой базы $50,000.

Акт «Сохрани наши дома» (Save Our Homes Act).

C 1995 года для защиты домовладельцев принят закон, по которому оценочная стоимость жилья в целях налогообложения не может изменяться выше, чем на 3% в год. При продаже жилья это ограничение в оценке снимается, и налоги будут рассчитаны по стоимости продажи или оценочной стоимости (что выше). С 2009 года введены так же ограничения на изменение оценки нежилой недвижимости, и они составляют не более 10%.

Среди нежилых объектов так же имеются исключения по уплате налогов. К ним относятся церкви и зарегистрированные некоммерческие организации, которые полностью освобождены от уплаты налогов на недвижимость. Государственные объекты, если они используются для государственных нужд, так же не оцениваются и не облагаются налогами.

Дополнительно налоги могут собираться так же на то, что может увеличить стоимость объекта недвижимости. Это могут быть сборы на уличное освещение, пешеходные мостовые, центральное водоснабжение и т.п. Такие сборы делятся в пропорциональном отношении между всеми собственниками, которые получают выгоду от данного вида сервиса.

Федеральные законы и подоходный налог, влияющие на собственников жилья.

Существуют Федеральные поощрения в уплате подоходного налога для собственников жилья. К ним относятся:

— суммы, уплаченные как налог на недвижимость, исключаются из совокупной суммы подоходного налога (real estate propertytax deduction);

— исключением являются так же проценты, выплаченные по кредитам на жилье (mortgage interest deduction);

— проценты по кредитам, где жилье являлось залогом (home equity interest deduction);

— сумма от продажи основного жилья (sale of principal residence).

Источник:

«Благодаря аренде мне удалось за 10 лет окупить покупку квартиры в Майами»

Арендный бизнес в курортном регионе, где 365 дней в году светит солнце, весьма выгоден и позволяет довольно быстро отбивать инвестиции в жилье. Для сравнения, Москва, которая по своим арендным ставкам тоже может считаться раем для рантье, позволяет вернуть вложения минимум за 14 лет и то при грамотном подходе и если квартира ни месяца не простоит без жильцов. Впрочем, грамотный подход необходим и в Майами. Петербурженка Наталья Пейсина на ЛИЧНОМ ОПЫТЕ испытала справедливость этой фразы и готова поделиться с читателями RealEstate.ru полезными советами инвестирования в жилье во Флориде.

Арендный бизнес в курортном регионе, где 365 дней в году светит солнце, весьма выгоден и позволяет довольно быстро отбивать инвестиции в жилье. Для сравнения, Москва, которая по своим арендным ставкам тоже может считаться раем для рантье, позволяет вернуть вложения минимум за 14 лет и то при грамотном подходе и если квартира ни месяца не простоит без жильцов. Впрочем, грамотный подход необходим и в Майами. Петербурженка Наталья Пейсина на ЛИЧНОМ ОПЫТЕ испытала справедливость этой фразы и готова поделиться с читателями RealEstate.ru полезными советами инвестирования в жилье во Флориде.

КАК ВЫБИРАЛИ ГОРОД ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ?

— Наталья, почему вы решили уехать из России в США?

— Мои родственники жили в Америке уже очень давно, и мне всегда хотелось их повидать. Кроме этого мне хотелось посмотреть на то, как и другие люди живут, попутешествовать. Я сама из Санкт-Петербуга и безумно люблю свой город, но у меня всегда была мечта жить в райском уголке мира с климатом, где 365 дней в году солнце и теплый океан! Плюс я учитывала, что Америка – это государство, которое дает невероятное количество возможностей для достижения любых высот в разных сферах деятельности. Именно поэтому я выбрала прекрасный штат с замечательным климатом — Флорида.

— Каковы были ваши основные критерии, на которые вы опирались при выборе места жительства?

— В первую очередь мне хотелось быть рядом с океаном и в безопасном районе. Так я нашла город Авентура, который расположен недалеко от Майами и всего в 5 минутах на машине до пляжа, и купила там свою первую квартиру. Авентура — спокойный, безопасный, безумно ухоженный район с множеством ресторанов, школ, магазинов и различных развлекательных комплексов. К тому же, все расположено очень компактно – буквально под рукой.

— Сразу ли удалось подобрать подходящий вариант, или у вас возникли какие-то трудности при подборе?

— Я реалистичный человек, поэтому в принципе уже знала, чего именно я хочу. Подбор не занял много времени, так как я подходила к решению вопроса исходя из бюджета и месторасположения. К счастью, у меня была возможность купить квартиру по приемлемой цене в хорошем районе. Мы остановили свой выбор на квартире площадью 120 квадратных метров с двумя спальнями и двумя туалетами, с потрясающим видом на залив и океан с 21 этажа. Представляете, иногда можно видеть дельфинов и морских коров с открытого балкона! Кроме того, это закрытый комплекс, состоящий из двух зданий в 27 этажей каждый, два бассейна, фитнес зал, сауна, библиотека, детская игровая площадка, охрана 24 часа в сутки. Именно эта квартира была без мебели, куплена на вторичном рынке и требовала ремонта.

Читайте так же:  Как оплатить налог за год ип

— Насколько я знаю, ваш удачный опыт с приобретением жилья для себя позволил вам пойти дальше и теперь ваша работа также связана с недвижимостью?

— Действительно, сегодня я работаю в агентстве недвижимости, которое сама и основала — MNM Companies LLC (Майами, Неаполь (Флорида), Москва). После того, как у меня лично получилось удачно инвестировать в жилье, я решила, почему бы не помогать в этом другим…

АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС В ЦИФРАХ

— Вы и сейчас живете в этой квартире?

— Нет, на данный момент я сдаю ее в аренду одной семье из Латинской Америки.

— А сколько может приносить квартира в Майами от сдачи в аренду?

— Все зависит от суммы вложения, месторасположения объекта, суммы аренды и затрат на содержание, ну и срока аренды. Например, жилье вам стоило 100 тысяч долл. Ежемесячные затраты – 500 долл. х 12 месяцев = 6 тысяч долл. Годовой налог на недвижимость — 2 тысячи долл. В свою очередь доход от аренды будет 1,3 тысячи долл. х 12 месяцев = 15,6 тысячи долл. Из них вычитаем 8 тысяч долл. расходов и получаем 7,6 тысячи долл. В итоге, я окупила эту квартиру за 10 лет. И не забудем учесть факт, что недвижимость выросла в цене, и я могла взять кредит под нее и купить другую недвижимость для получения следующего дохода.

— А как в динамике менялась стоимость вашей квартиры?

— В 2001 году она стоила около 250 тысяч долл., а сейчас около 350 тысяч долл., но это из-за падения цен в кризис. Так-то стоила бы еще дороже. Например, в 2006 году планка поднялась до 450 тысяч долл.

НА ЧТО РАСЧИТЫВАТЬ РОССИЯНАМ ВО ФЛОРИДЕ?

— А вообще, есть ли какие-то специальные требования для покупки жилья иностранцами в Майами?

— Одно из самых распространенных требований для иностранцев при покупке недвижимости с получением кредита — это наличие визы или какого-либо другого документа, подтверждающего ваше легальное нахождение в стране. Также проверяется, не причастны ли вы к каким-либо террористическим группировкам (после сентября 11 2001 года).

— Если уж это такое популярное направление, то и годовое обслуживание квартиры обходится недешево? И дороже ли обходится оно для иностранцев, нежели для граждан США?

— Неважно, вы гражданин США или иностранец, сумма ежемесячного обслуживая зависит от площади вашей квартиры, предоставляемых услуг в комплексе и стоимости содержания комплекса в надлежащем виде. Обслуживание может варьироваться от 150 долларов до 3 тысяч долларов месяц. Мы все знаем, что чем элитнее дом, тем дороже цена обслуживания. Также не забудем учесть факт обязательного платежа, как налог на недвижимость. В каждом графстве оно разное, но не сильно отличается и составляет примерно от 1.5% до 2.6% от оценочной суммы объекта, которая определяется городским оценщиком ежегодно, базируясь на продажах за этот год. Налог платится в конце года, но город может дать отсрочку выплаты.

КАК ПРОХОДЯТ СДЕЛКИ?

— Как проходила сделка? Обращались ли вы в банк за кредитом?

— В 2001 году было не сложно получить финансирование даже для не граждан Америки. Обычно банки давали кредит 70-80% от оценочной стоимости объекта. У меня сделка заняла примерно месяц, так как необходимо было все проверить, удостовериться, что продавец именно тот, который зарегистрирован/прописан/имеет права собственности в данном объекте. Кроме того, нужно было проверить есть ли задолженность по квартплате у предыдущих владельцев. А также нет ли претендующих физических/юридических лиц на этот объект по каким либо причинам. В момент подписания договора обычно покупатель платит первый взнос, потом через примерно 5-10 дней (в зависимости как обусловлено в договоре покупки) вносится второй взнос в сумме 10% — 20% от стоимости покупки, согласованной обеими сторонами. Первый взнос – это, по сути, аванс, показывающий серьезность намерений покупателя. Остальная сумма может быть выплачена в день сделки – в том числе, и банком, который выдал ипотечный кредит покупателю.

— А какие у вас сейчас условия по ипотеке?

— Сейчас упала ставка до 3.13% с 6%. Но при этом ужесточились условия выдачи кредита. В частности, вы должны предоставить банку справку о ваших доходах и расходах за два последних года.

— Кто еще участвует в сделке в США?

— Все сделки, касающиеся недвижимости, проходят только через адвокатов, которые в свою очередь проверяют от А до Я всю историю данного объекта. После этого они оформляют документы по собственности и страховку, так что после покупки данного объекта никто не сможет претендовать на эту собственность.

— Каковы были затраты на адвоката при оформлении сделки?

— Эти затраты примерно составляют 1.7% — 2.5% от суммы покупки. Главная сатья расходов касается проверки юридической чистоты объекта.

ОПЫТ – СЫН ОШИБОК ТРУДНЫХ

— На что, по вашему мнению, еще обязательно стоит обратить внимание при покупке жилья в США?

— Обязательно бы выяснила, какие существуют статьи расходов в месяц и за год: налоги, обслуживание дома, коммуналка и так далее. Выяснила бы, как часто можно сдавать в аренду, правила в отношении ремонта, так как домоуправление (ассоциация жильцов), например, обязывает положить звукоизоляцию определенной толщины при укладке пола. И тут же нужно помнить, что ремонтно-строительные работы должны быть одобрены ассоциацией жильцов и инспектором от города. Необходимо также р азузнать, прикреплена ли к этой квартире парковка, ведь не в каждом комплексе она переходит в собственность вместе с квартирой.

— Были ли у вас ошибки, которые можно было избежать?

— Да, несомненно были. При первой покупке я не владела хорошо английским языком и меня не осведомили, что необходимо платить ежемесячное облуживание. Мне показалось, что я его оплатила при покупке вперед на несколько месяцев, соответственно мне пришло письмо от адвоката, который представлял ассоциацию жилищного комплекса, и, к сожалению: мне пришлось заплатить за письмо от адвоката в сумме примерно 500 долларов и также пенни вместе с неоплаченным обслуживанием.

— А сколько сейчас в среднем стоит квадратный метр жилья в Майами?

— Все зависит от месторасположения. Если вблизи океана, то снять дом в среднем можно от 600 долл. за квадратный метр – это как минимум для элитной недвижимости. Но если недвижимость не в элитном здании, то от 270 долл. за квадратный метр и выше.

— Легко ли было освоиться на новом месте, особенно с соседями? Все-таки другой континент.

— Мне нравится, что соседи приветливые и не докучают. И уж точно в 12 ночи к вам не постучат неожиданные гости. А даже если и соседи шумные, то это быстро поправимо предупреждением и иногда даже штрафом от ассоциации комплекса. Конечно же, был языковой барьер по началу, но он быстро проходит, когда вы живете и вам необходимо как-то объясняться где-либо, что в принципе дает хорошую практику при изучении языка.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник:

Источники

Налог на недвижимость в майами
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here